有的企業(yè)高喊著“活下去”，有的企業(yè)已針對部分去化不佳的項目展開降價促銷……越來越多的房企正在“磨拳擦掌”，備戰(zhàn)可能到來的房地產(chǎn)寒潮。

在最新公布的前三季度業(yè)績中，金地(集團)股份有限公司(600383.SH，以下簡稱“金地”)逆勢突圍，在9月份祭出“簽約金額180.3億元，同比上升46.12%”的靚麗成績單。至此，前9個月金地累計銷售額達到1060.9億元。

面對成交下滑、融資環(huán)境趨緊的樓市大環(huán)境，作為標桿上市房企，無論是土地儲備還是可售資源，抑或資金量，金地已經(jīng)做好了“過冬”準備。

加速推盤，銷售可期

相比上半年多數(shù)房企同比增長的銷售業(yè)績，金地同一時段的表現(xiàn)較為平淡。按照2018年業(yè)績中報顯示，截至6月30日，金地的銷售金額僅達到630.7億元，同比下降10.3%。

對此，招商證券認為，金地今年上半年銷售金額同比下降一方面是由于核心城市受限證、限簽政策影響，上半年新取證及新推貨資源較少，另一方面由于金地推盤節(jié)奏安排，上半年推盤量占全年比重較小。“需要關注的是，下半年隨著公司推貨節(jié)奏加快，7月金地實現(xiàn)單月銷售面積58萬平方米;實現(xiàn)簽約金額138億元，同比增長74%，銷售已經(jīng)開始平穩(wěn)回升”。

金地披露的最新銷售數(shù)據(jù)佐證了這一點。2018年1-9月，金地累計實現(xiàn)簽約面積580.1萬平方米，同比上升3.80%;累計簽約金額1060.9億元，同比上升3.39%。以此計算，7-9月份三個月間，金地的銷售額已達到上半年銷售金額的68.21%。

其中，9月份金地實現(xiàn)簽約金額180.3億元，同比上升46.12%。這個簽約金額，遠高于今年前8個月的單月銷售額。

按照計劃，10-11月，金地的推盤重點集中在華南、華北、華東和東南等區(qū)域，推盤數(shù)量預計增加至52個。“自9月開始，公司推盤將大幅增加，銷售有望實現(xiàn)突破。”金地表示。

業(yè)績回歸平穩(wěn)，金地的信心一方面來自于推盤策略，另一方面來源于四季度的可售貨源。

從下半年起，金地計劃新取證的可售資源達1410億元，其中四季度預計新取證高達757億元，占全年的40%。金地表示，接下來的取證推盤將按照公司的經(jīng)營計劃穩(wěn)步推進，去化率預計維持在較好水平。

儲糧過冬資金暢通

過往多年，金地堅持深耕一二線主流城市的投資策略，形成以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大都市圈以及沿海經(jīng)濟帶、長江經(jīng)濟帶和中部經(jīng)濟帶的戰(zhàn)略布局。截至2018年6月底，金地已經(jīng)進入全國50個城市，總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約2200萬平方米。

中報顯示，上半年，金地總共獲取了48宗土地，總投資額約569億元，相比去年同期增長120.5%，權益投資額約273億元。其中，一線城市的總投資額占比26%，二線城市的總投資額占比54%，三四線城市的總投資額占比20%。

金地尤為看好經(jīng)濟基本面較好、人口吸引力強、市場中長期購買力具備支撐、新增土地供應正在減少的一線城市，以及承接一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟發(fā)展基本面良好的核心二線城市，這些城市有利于金地業(yè)務的持續(xù)發(fā)展。

上半年，金地新增的土地儲備總共約557萬平方米，其中權益儲備約280萬平方米。綜合計算，平均權益拿地成本約9750元/平方米。

隨著樓市調(diào)整逐步深入，以及回籠資金、沖刺業(yè)績等需求，近期已有多家房企根據(jù)市場變化調(diào)整了自身策略。合理的土儲成本、龐大的土地儲備，將為金地在這樣變幻莫測的樓市競爭中確保一席之地。

巨量土儲的背后是資金量的暢通。截至2018年6月末，金地持有的貨幣資金達到310.7億元，遠高于共計115.43億元的短期借款和一年內(nèi)到期非流動負債。凈負債率僅為74.16%，遠低于行業(yè)主流水平。

從發(fā)債情況來看，近期多家房企的融資計劃屢屢被中止或終止審查，房企融資渠道愈發(fā)收緊。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，跌破“黑五月”最低值451.17億元，環(huán)比2018年8月的602.73億元大幅減少26.48%，再創(chuàng)2018年全年度歷史新低。

除了融資困難，高息發(fā)債的現(xiàn)象也比比皆是，9月份發(fā)行美元票據(jù)的幾家企業(yè)，年息均介于7%-13%之間。

而8月24日，金地完成2018年第三期中期票據(jù)“18金地MTN003”20億元人民幣的發(fā)行，發(fā)行期限為3年，起息日為2018年8月24日，到期日為2021年8月24日，發(fā)行利率僅為4.8%，按年付息。

而按照2018年中報顯示，前8個月，金地已經(jīng)完成了60億元公司債券的發(fā)行，票面利率介于5.0%-5.7%之間;55億元的中期票據(jù)，發(fā)行利率介于4.8%-5.9%;40億元的超短期融資券，發(fā)行利率為3.75%-5.3%。

在行業(yè)資金面偏緊的背景下，憑借雄厚的經(jīng)營實力和良好的信用水平，金地不僅順利實現(xiàn)多元化的融資渠道，不斷優(yōu)化債務結(jié)構，而且也保持了極強的融資成本優(yōu)勢，債務融資加權平均成本低至4.79%，處于行業(yè)領先水平。

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