資金饑渴是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)2018年全年的關(guān)鍵詞。這一年，“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”。

不過(guò)，隨著年底時(shí)山東菏澤率先取消“限售令”，2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又充滿了不小的變數(shù)。

房住不炒仍是主基調(diào)

一城一策打開彈性空間

2018年年末，房地產(chǎn)調(diào)控政策陡起波瀾。

進(jìn)入12月份，包括深圳、廣州、珠海、菏澤在內(nèi)的多個(gè)城市紛紛對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，涉及一二三線各級(jí)城市。

12月18日，山東菏澤住建局發(fā)文稱，取消實(shí)行一年的住房“限售令”。對(duì)于解除“限售令”的原因，文件強(qiáng)調(diào)，本市有不少準(zhǔn)備購(gòu)買存量房的居民，尤其是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過(guò)戶而無(wú)法購(gòu)買合適的存量房。

第二天，廣州市住建委發(fā)布文件，放松商服類物業(yè)的銷售限制。根據(jù)廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售管理的意見》顯示，廣州針對(duì)2017年“330”新政前出讓的土地，含商服類物業(yè)的，不再限定銷售對(duì)象，個(gè)人賣家在獲得商服類物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證兩年后，即可再次轉(zhuǎn)讓。

而此前，多家大型商業(yè)銀行已經(jīng)在深圳將首套房貸利率由基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮10%。

同時(shí)，珠海2區(qū)也已經(jīng)降低購(gòu)房門檻，非珠海市戶籍居民購(gòu)房，按個(gè)人條件已從此前的需連續(xù)5年社保改為只需繳納1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等。

不過(guò)，值得注意的是，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“房住不炒”大方向未改，但因城施策打開地方微調(diào)空間。會(huì)議重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，意味著2019年在中央層面很難重現(xiàn)大的政策松動(dòng)，整體以穩(wěn)為主;同時(shí)會(huì)議未再重申2017年會(huì)議“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，亦強(qiáng)調(diào)“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，打開地方政策微調(diào)空間。

而隨著地產(chǎn)調(diào)控及管控主體由中央下放到地方，預(yù)計(jì)地方政策自主權(quán)將提升，近期菏澤、珠海、杭州、廣州等地政策微調(diào)均體現(xiàn)分類指導(dǎo)的政策導(dǎo)向?？紤]國(guó)慶后多地樓市持續(xù)降溫，因城施策分類指導(dǎo)背景下，不排除未來(lái)更多地方政策出現(xiàn)適度微調(diào)。

此外，有券商的分析報(bào)告稱，因城施策還將帶來(lái)的是各線城市甚至是單個(gè)城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的錯(cuò)位，未來(lái)很難再出現(xiàn)全國(guó)層面的房地產(chǎn)周期大幅波動(dòng)。

加杠桿起落間的焦慮

部分千億元級(jí)房企裁員過(guò)冬

當(dāng)萬(wàn)科喊出“活下去”，整個(gè)行業(yè)都在轉(zhuǎn)彎了。

從年初到處挖人謀規(guī)模再上新臺(tái)階，到年中啟動(dòng)縮編裁員計(jì)劃過(guò)冬，再到年底降價(jià)促銷準(zhǔn)備還債，2018年的房地產(chǎn)，幾乎誰(shuí)家都是存貨一堆，現(xiàn)金沒(méi)多少，賬目不好看，要還的債還不少。

從結(jié)果上看，這場(chǎng)裁員大戲看似是2018年8月份開始上演的，實(shí)際上則是從6月份就啟動(dòng)了，甚至有的企業(yè)從4月份就開始內(nèi)部談話了。千億元量級(jí)房企率先感受到了一線市場(chǎng)的變化，當(dāng)項(xiàng)目去化率低于60%時(shí)，這些企業(yè)的焦慮感異常敏銳。

停止招聘、精簡(jiǎn)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、減少土地投資拓展部人員是行業(yè)慣常裁員動(dòng)作。碧桂園、萬(wàn)科、富力、華夏幸福、泰禾集團(tuán)、旭輝控股、新城控股等千億元量級(jí)房企幾乎多多少少都在不同程度上有所動(dòng)作，區(qū)別是小范圍裁員還是一方諸侯“引咎辭職”。

“減少開工面積，調(diào)整考核指標(biāo)，提高銷售回款率”一般是房企裁員，或者說(shuō)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)的具體策略，但不管是收縮三、四線城市擴(kuò)張步伐，還是營(yíng)銷方式變化， 其背后的邏輯都是，精簡(jiǎn)人員、縮減開支、收縮擴(kuò)張戰(zhàn)線，活下來(lái)。

正如蘭德咨詢總裁宋延慶曾向記者所示，“在房企老板的眼中，衡量營(yíng)銷系統(tǒng)業(yè)績(jī)有一個(gè)指標(biāo)，即人(指去除物業(yè)人員后的開發(fā)體系人員)均銷售額，或者說(shuō)人效比，每個(gè)房企人均銷售額指標(biāo)不同，這個(gè)指標(biāo)是裁員的衡量線。比如，如果想保住人均銷售額800萬(wàn)元，那么人力資源部就會(huì)擬定一個(gè)統(tǒng)籌計(jì)劃，然后調(diào)整各個(gè)條線人員。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，2015年以來(lái)，不管是中型房企還是龍頭房企，都在加速擴(kuò)充地盤，營(yíng)銷人員和土地拓展部不斷壯大，彼時(shí)，土地投資部門的人一年四季到處找地，只為把錢花出去。這些錢，大多數(shù)都是從外面融資而來(lái)的，加杠桿帶來(lái)的擴(kuò)張欲求，讓這些房企突然大膽起來(lái)，高價(jià)地層出不窮。但2018年年中開始，則截然相反，這些房企主動(dòng)減少拿地，砍掉拿地資金，同時(shí)也砍掉了這些出去找地的人。

除了土地拓展投資人員，營(yíng)銷人員是房企裁員的重災(zāi)區(qū)。近年來(lái)，兼并重組也好，合作拿地也好，房企間的合作趨勢(shì)愈發(fā)緊密，同時(shí)帶來(lái)人員架構(gòu)，尤其是營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的臃腫，存在一個(gè)項(xiàng)目配比兩家公司營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的現(xiàn)象，如此一來(lái)，在市場(chǎng)低谷期時(shí)，“業(yè)績(jī)不佳”人員率先出局，不管是高管還是普通項(xiàng)目營(yíng)銷人員，幾乎都難以幸免。

裁員，始于行業(yè)焦慮。

“公司目前擁有相當(dāng)?shù)馁Y源，我們可以一時(shí)安逸地過(guò)著舒適日子，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)殘酷無(wú)情，逆水行舟，不進(jìn)則退，如果不變革不‘折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無(wú)情空逝去時(shí)，我們可能連陣痛的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。”這是某家千億元銷售規(guī)模房企的焦慮，也是整個(gè)行業(yè)的不安。

開發(fā)商“規(guī)模夢(mèng)”快速壯大

將有30家房企邁入“千億軍團(tuán)”

銷售增速放緩，“千億軍團(tuán)”增長(zhǎng)速度并未放緩。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。這一數(shù)量超過(guò)以往任何一個(gè)年份。如果考慮到其他業(yè)績(jī)不錯(cuò)的企業(yè)，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。而在2015年，僅有7家房企實(shí)現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。短短三年間，“千億軍團(tuán)”就擴(kuò)充了三倍之多。

“千億軍團(tuán)”成員不斷擴(kuò)容，與近年來(lái)增量市場(chǎng)蛋糕擴(kuò)大有關(guān)。2010年，全國(guó)商品房銷售額為1萬(wàn)億元，到2017年已達(dá)到13萬(wàn)億元，7年時(shí)間增長(zhǎng)了13倍。

2010年，萬(wàn)科率先跨入“千億聚樂(lè)部”。在此之前，萬(wàn)科用了數(shù)十年時(shí)間都未完成“千億夢(mèng)想”。但近幾年來(lái)，中型房企跨越“千億門檻”，僅用3年時(shí)間的卻不少。

在2010年的擴(kuò)張周期中，適度寬松的貨幣政策和接連降息后，一批房企開啟全國(guó)化戰(zhàn)略布局，因握有大量土地儲(chǔ)備和全國(guó)化的品牌影響力，這些房企先后登陸資本市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。加上了杠桿的地產(chǎn)行業(yè)，如同插上翅

膀，迅速起飛。

從百億元到千億元，中梁、中國(guó)金茂、中南置地，陽(yáng)光城等多數(shù)后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長(zhǎng)。土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級(jí)“千億軍團(tuán)”的機(jī)會(huì)，擴(kuò)張利器則是高杠桿、高周轉(zhuǎn)，這一切催生了高增長(zhǎng)。

但“千億軍團(tuán)”擴(kuò)容的背后，是去杠桿帶來(lái)的行業(yè)陣痛。“千億房企”已在節(jié)衣縮食，收編裁員過(guò)冬，市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生變化，行業(yè)發(fā)展邏輯也在悄然生變。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾表示，直到進(jìn)入高度寡頭階段，即8強(qiáng)房企市占率超過(guò)70%，市場(chǎng)才會(huì)趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板真正到來(lái)。但還需要8年-10年的時(shí)間，行業(yè)才能進(jìn)入這一階段。

目前來(lái)看，大型房企依靠均衡的全國(guó)布局，穩(wěn)定的拿地節(jié)奏，尚能抵御市場(chǎng)寒流來(lái)襲時(shí)的變化。而中型房企如果發(fā)展基礎(chǔ)不穩(wěn)固，則將面臨轟然倒塌的命運(yùn)。如若不能活下去，未來(lái)8年-10年的增量市場(chǎng)蛋糕，這些企業(yè)都吃不到。

更多房企該思考的是，“千億規(guī)模”之后的房地產(chǎn)時(shí)代，規(guī)模擴(kuò)張已不能是房企們唯一的行動(dòng)指南，行業(yè)天花板的來(lái)臨，擴(kuò)張的速度和發(fā)展的質(zhì)量之間的矛盾和不平衡，遇上行業(yè)調(diào)整時(shí)，擴(kuò)張大計(jì)都將變成致命利器?；钕氯ブ?，房企仍不能放松警惕，若財(cái)務(wù)盤面健康，尚有余力發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，尋找紅海中的藍(lán)海市場(chǎng)，那么，現(xiàn)在就是企業(yè)該行動(dòng)的時(shí)候了。

如何做成“百年老店”，當(dāng)下即需要房企做出選擇，為未來(lái)布局，在存量市場(chǎng)找生意，或許是房地產(chǎn)下一個(gè)時(shí)代該修煉的功力。

“錢袋子”被扎緊難松口

上市房企用遍融資工具找錢

“資金饑渴癥”是貫穿房地產(chǎn)行業(yè)2018年全年的關(guān)鍵詞。

在降杠桿的大勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的“錢袋子”被扎緊了一年多，融資渠道緊縮，房企外部輸血渠道受阻，“地主家也沒(méi)有余糧”的缺錢窘境似乎全年都沒(méi)得到有效改善。

有業(yè)內(nèi)人士這樣形容2018年房企的資金鏈狀況，地產(chǎn)商到了“拿錢比拿地重要，回款比銷售重要”的重要“續(xù)命”節(jié)點(diǎn)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)獲悉，2018年前11個(gè)月，40家典型房企融資總額達(dá)6050億元，且融資成本不斷上行。有房企高管曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，有的房企年初制定的買地目標(biāo)可能是1000億元，但最后其實(shí)花了不到目標(biāo)投資額的一半，但原計(jì)劃全年需償還的債務(wù)卻增加了，因?yàn)橐档拓?fù)債，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，才能獲得更高評(píng)級(jí)，才能融到新錢。

過(guò)去的一年多，不少主管融資的房企高管壓力非常大，這主要體現(xiàn)在原來(lái)的很多融資工具都不能再用了，導(dǎo)致公司在融資創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)層面都要做很多調(diào)整才能適應(yīng)市場(chǎng)變化。

“幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒(méi)達(dá)到預(yù)期。”上述房企高管表示，這是融資環(huán)境最差的一年，成本上升得也非?？欤F(xiàn)如今，融資成本已經(jīng)從過(guò)去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已經(jīng)達(dá)到13%，這對(duì)利潤(rùn)的侵蝕是非常嚴(yán)重的。

前幾日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的一筆1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，融資成本高達(dá)15.5%，據(jù)說(shuō)這創(chuàng)下了今年亞洲公開債券發(fā)行票面利率新高。另有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者透露，有一些表外融資的成本高達(dá)18%，這是許多房企無(wú)奈之下不得不做的選擇。

近些年來(lái)，房企先后登陸資本市場(chǎng)，地產(chǎn)行業(yè)加杠桿的指數(shù)不斷攀升。地產(chǎn)人都看得很明白，地產(chǎn)實(shí)際上是金融的分支，本質(zhì)不是用現(xiàn)金流來(lái)推動(dòng)的。比如拿一塊地的土地款，三分之一是自有資金，剩下的三分之二其實(shí)都是配資。整個(gè)鏈條加起來(lái)，加杠桿的比例小一點(diǎn)的可能是1:6，高的會(huì)達(dá)到1:9。

但今年，這些杠桿率最大化的房企，融資都不再“靈光”了。有機(jī)構(gòu)人士向本報(bào)記者透露，有一些急速擴(kuò)張、資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%的房企，已經(jīng)上了“黑名單”，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)不會(huì)給其放錢，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)太大了。

但據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，2018年，房企并沒(méi)有因?yàn)樾袠I(yè)融資環(huán)境趨緊、資管新規(guī)限制非標(biāo)融資等因素導(dǎo)致企業(yè)融資規(guī)模下行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資規(guī)模達(dá)到5357.1億元，同比上升49.9%，但發(fā)行規(guī)模仍只有2016年10303.2億元的一半。相比較2017年，房企信用債融資總體上邊際改善。

總的來(lái)說(shuō)，公司債和中期票據(jù)仍然是房企證券融資的生力軍，未來(lái)隨著資產(chǎn)支持證券的發(fā)展或者金融產(chǎn)品的進(jìn)一步創(chuàng)新，房企的融資渠道有望更加多元化。

房企大力布局多元化業(yè)務(wù)

力求“活得好、活得久”

“活下去”，當(dāng)萬(wàn)科在內(nèi)部喊出這句話時(shí)，正值房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售規(guī)模見頂，行業(yè)步入大規(guī)模洗牌的時(shí)期。

當(dāng)然，萬(wàn)科的這句“活下去”，并不意味著龍頭房企們已經(jīng)面臨著眼前的危機(jī)，但就像郁亮所說(shuō)，“活下去”是在思考如何活得好、活得久。而龍頭房企們也有著同樣的認(rèn)識(shí)，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項(xiàng)。

實(shí)際上，當(dāng)前房企的轉(zhuǎn)型方向已基本確定。主要分為兩個(gè)方向。一個(gè)是圍繞房地產(chǎn)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)，例如社區(qū)消費(fèi)、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)金融等;另一個(gè)是“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”，例如物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。前者是基于存量地產(chǎn)挖掘后服務(wù)市場(chǎng)，后者是地產(chǎn)領(lǐng)域里的新產(chǎn)品線，當(dāng)前的盈利模式主要以出租和銷售為主。在經(jīng)歷了此前的多種業(yè)務(wù)摸索期之后，目前龍頭房企已基本明確戰(zhàn)略定位，成立相應(yīng)的事業(yè)部開始發(fā)展。

天風(fēng)證券的研究報(bào)告便指出，國(guó)內(nèi)30強(qiáng)房企在長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。西南證券也預(yù)計(jì)，2019年長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、Reits等新業(yè)務(wù)存在爆發(fā)空間。

當(dāng)然，也有部分實(shí)力強(qiáng)勁的龍頭房企，將觸角伸向了更遠(yuǎn)的地方。

例如在碧桂園12月份管理會(huì)議上，集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾做了一番講話，關(guān)于機(jī)器人的內(nèi)容就占了三分之一。楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)：“我們應(yīng)該是一個(gè)高科技的企業(yè)，未來(lái)是科技創(chuàng)新改造和引領(lǐng)行業(yè)的時(shí)代。”

而2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。

為此，恒大在4月份與中科院達(dá)成全面合作，恒大計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億元，共同拓展生命科學(xué)、航空航天、人工智能、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域。6月份，恒大宣布入主美國(guó)新能源汽車公司法拉第未來(lái)(FF)，正式進(jìn)軍電動(dòng)汽車市場(chǎng)。

不過(guò)，需要指出的是，雖然龍頭房企們面對(duì)行業(yè)天花板，紛紛開啟自身業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)的完善工作，但轉(zhuǎn)型是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，大部分仍處于摸索階段，能否成功還要看各自的資源整合能力以及對(duì)市場(chǎng)變化

的準(zhǔn)確把握。

“從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。”有業(yè)內(nèi)人士指出，尤其是那些做科技、文化等，與地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較小的業(yè)務(wù)，房企們?nèi)悦媾R很大的挑戰(zhàn)。

住宅租賃價(jià)格由供需兩端決定

長(zhǎng)線資本是行業(yè)發(fā)展助推器

住宅租賃市場(chǎng)于多年前起步，但無(wú)論分散式公寓還是集中式公寓，多徘徊于存量房市場(chǎng)，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)類公司投資運(yùn)營(yíng)。自2017年以來(lái)，住宅租賃市場(chǎng)格局有了重大變化，全國(guó)性知名房企開始以自持運(yùn)營(yíng)的模式布局長(zhǎng)租公寓，且在新建住宅市場(chǎng)中大規(guī)模投資。

2018年，真正想搞長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的開發(fā)商才開始將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，加上資本的加持，這一市場(chǎng)變化很大。2018年畢業(yè)季來(lái)臨時(shí)，北京房租上漲，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)自此爆發(fā)諸多問(wèn)題，爆倉(cāng)者有之，甲醛問(wèn)題有之，但無(wú)論發(fā)生哪些問(wèn)題，住宅租賃市場(chǎng)在長(zhǎng)周期里仍然是藍(lán)海業(yè)務(wù)。

任志強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的消費(fèi)對(duì)象已經(jīng)變了，以前是最有錢的那些人，而現(xiàn)在是2.8億在城市生活工作但沒(méi)有城市戶籍的人，這個(gè)巨大需求可能會(huì)讓長(zhǎng)租市場(chǎng)迎來(lái)十年、八年的高增長(zhǎng)過(guò)程。但他也強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)租市場(chǎng)的“好日子”受政策影響巨大，一旦戶籍制度等出現(xiàn)變動(dòng)，長(zhǎng)租市場(chǎng)也可能隨之生變。

至于長(zhǎng)租公寓收房是否推動(dòng)租金上漲，在中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇看來(lái)，天通苑的一間房房租從7000元被炒到10000多元，或許真的存在，但它是孤案，非大樣本事件。放到足夠大的市場(chǎng)足夠長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)看，價(jià)格一定由供需兩端決定。

重要的是，支撐這一市場(chǎng)良性發(fā)展的，是長(zhǎng)線低成本資金的參與，這對(duì)整個(gè)行業(yè)是有助推器作用的。若有些資本融資成本很高，在行業(yè)盈利模式尚未清晰之前，資本無(wú)法取得預(yù)期回報(bào)，也將加劇矛盾。

事實(shí)上，資本介入長(zhǎng)租市場(chǎng)的方式很多。何亮宇表示，“目前看主要有以下四種：第一種是直接入股;第二種是買資產(chǎn)，拿重資產(chǎn)成為Owner或者REITs投資人對(duì)外出租;第三種，像魔方做的ABS，用自己的系統(tǒng)，魔方的信用去借了一筆ABS做擴(kuò)張安排;第四種，自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費(fèi)貸的證券化。”

無(wú)論是哪種方式介入，資本進(jìn)入以后最關(guān)心的還是效率問(wèn)題，即提升出租率，降低空置期，盡快盈利，這也是住宅租賃市場(chǎng)最難突破的問(wèn)題。不過(guò)，從長(zhǎng)周期來(lái)看，這一行業(yè)將有可能產(chǎn)生高市值的企業(yè)，因?yàn)?，市?chǎng)需求是存在的。

值得一提的是，從中國(guó)城市住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展和個(gè)人收入角度看，北京50%的收入用于租金，但中國(guó)大部分城市只要拿20%的收入就能夠租不錯(cuò)的房子，所以這一市場(chǎng)還是存在的。至于運(yùn)營(yíng)主體，從全球來(lái)講，發(fā)達(dá)國(guó)家穩(wěn)定市場(chǎng)的租賃住房供應(yīng)量大頭還是在機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)化是一個(gè)方向。

房企加速分拆物業(yè)板塊上市

借力資本市場(chǎng)“跑馬圈地”

隨著旭輝旗下的永升生活在年末登陸港交所，2018年物業(yè)公司赴港上市潮也暫時(shí)告一段落。

在此之前，雅生活服務(wù)、碧桂園生活服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)均在2018年完成了在港交所的IPO，而這也讓港交所的物業(yè)公司數(shù)量直接翻番。一年時(shí)間便完成了此前4年的“工作量”。

當(dāng)下，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在持續(xù)，房屋竣工面積不斷增加，這為物業(yè)行業(yè)發(fā)展開拓了廣闊的發(fā)展空間。尤其是存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場(chǎng)，根據(jù)券商測(cè)算，存量房中沒(méi)有物業(yè)管理的面積達(dá)105億平方米。預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)物業(yè)管理面積達(dá)到235億平方米，全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬(wàn)億元。

而國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)較為分散的現(xiàn)狀，也為有著資金優(yōu)勢(shì)的上市物業(yè)公司跑馬圈地提供了良機(jī)。例如佳兆業(yè)物業(yè)在招股書中表示，分拆物業(yè)公司能建立其作為獨(dú)立上市公司的身份，并擁有獨(dú)立融資平臺(tái)，能直接通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行股本或債務(wù)融資，幫助物業(yè)板塊加速拓展，改善財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

顯然，上市物業(yè)公司憑借良好的背景，在“大行業(yè)，小龍頭”競(jìng)爭(zhēng)格局下，可依托資本的力量，通過(guò)兼并重組進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。上市意味著這些物業(yè)公司進(jìn)入了新的發(fā)展階段，也將為其持續(xù)高速增長(zhǎng)注入新動(dòng)能。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2018中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》也指出，在借助資本市場(chǎng)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常更加重視高質(zhì)量發(fā)展，加大技術(shù)創(chuàng)新、有效提升經(jīng)營(yíng)效率、轉(zhuǎn)變服務(wù)模式，進(jìn)一步增強(qiáng)品牌效益、吸引高端人才，進(jìn)而為業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

實(shí)際上，隨著中國(guó)的房地產(chǎn)逐漸由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也從過(guò)去的快速成長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變?yōu)槌墒炱?。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)必然經(jīng)歷增量市場(chǎng)為主導(dǎo)到存量市場(chǎng)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，持有型物業(yè)的開發(fā)運(yùn)行是致力于永續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。物業(yè)管理服務(wù)將成為房企重要的新增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

據(jù)悉，2012年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理服務(wù)公司占全國(guó)總在管建筑面積的比例約為15.7%，達(dá)到38億平方米，到2017年末，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理服務(wù)公司的總在管建筑面積達(dá)到73億平方米，份額提升至占全國(guó)總在管建筑面積的22.7%。

而隨著上市物業(yè)公司數(shù)量的增加，市場(chǎng)整合的進(jìn)程也將進(jìn)一步加快，尤其是龍頭企業(yè)，市場(chǎng)占有率有望快速提升。

此外，根據(jù) Frost&Sullivan 的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年中國(guó)物業(yè)管理增值服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到3179億元，2012年至2017年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為73.8%。未來(lái)，隨著互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的進(jìn)一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加，增值服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)仍將持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2022年增值服務(wù)市場(chǎng)的市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)到8468億元，2017年至2022年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為21.6%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)企業(yè)天然具有吸引客戶的根基，同時(shí)把守著社區(qū)巨大的流量入口，具有很好的變現(xiàn)渠道及方式。增值業(yè)務(wù)比如公共空間管理、入戶廣告、家庭服務(wù)、合同能源管理、社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、電商入口等多種方式都可以實(shí)現(xiàn)流量變現(xiàn)，增值業(yè)務(wù)毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)物業(yè)毛利率，增長(zhǎng)潛力巨大。

而2018年物業(yè)公司的上市潮也有很大可能延續(xù)到2019年。畢竟，房企通過(guò)分拆物業(yè)公司上市，不僅能增加一個(gè)融資平臺(tái)，也能促使物業(yè)規(guī)?？焖偬嵘瑩屨几嗟氖袌?chǎng)份額。(記者 王崢　　王麗新)

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