【民生調(diào)查局】

編者按：

這里是民生調(diào)查局，見人所未見，調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的。

138萬元。這是北京某小區(qū)一個(gè)停車位日前在網(wǎng)上拍出的成交價(jià)格。

北京東四環(huán)車位以138萬元成交。北京東四環(huán)某小區(qū)一車位以138萬元成交。

網(wǎng)友紛紛表示：“以為是北京一套138萬的房子，結(jié)果只是個(gè)停車位，打擾了。”“138萬，在我們這里可以買兩套房了。”

現(xiàn)實(shí)中，138萬已經(jīng)不是新紀(jì)錄，北京已有小區(qū)停車位賣出了逾200萬的價(jià)格。

“138萬很正常”

這場(chǎng)在阿里拍賣上拍賣標(biāo)的物是北京朝陽區(qū)東四環(huán)百子灣某小區(qū)的一個(gè)產(chǎn)權(quán)停車位，經(jīng)過5名競(jìng)價(jià)者101次舉牌，最終以138萬元的價(jià)格成交。

就這一成交價(jià)，網(wǎng)友調(diào)侃在一些地方可買兩套房并不是沒有道理。

1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積14102萬平方米，商品房銷售額12803億元，以此計(jì)算，全國(guó)商品房成交均價(jià)為每平米9079元。138萬元可在很多省會(huì)城市買一套100多平米商品房，而在四線、五線城市可買兩套房。

不過，盡管138萬元的價(jià)格創(chuàng)下了這一片區(qū)停車位成交價(jià)新記錄，但附近居民對(duì)此并不感到意外。

記者實(shí)地探訪時(shí)，有附近居民表示，“這里是高端小區(qū)，一平米12萬，復(fù)式結(jié)構(gòu)284平米起步，一百萬的停車位不是事。”“家家戶戶標(biāo)配至少兩輛車，這邊的停車位配比是1：1，里外都停滿也不太夠。”

記者也發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)周邊的所有路邊停車位均已停滿汽車，從車庫出入以及路邊停放情況來看，豪華車型占多數(shù)，包括GMC保姆車以及保時(shí)捷、瑪莎拉蒂等，車型身價(jià)多在百萬以上。

該小區(qū)周邊車位停滿了GMC等豪車。張旭 攝

小區(qū)業(yè)主林先生對(duì)記者表示，“小區(qū)早期停車位報(bào)價(jià)52萬元左右，最近的成交價(jià)已經(jīng)漲到120萬了。”

記者發(fā)現(xiàn)，如林先生所言，在上述拍賣的停車位旁邊，一個(gè)同樣大小的停車位成交價(jià)也達(dá)到136萬元。

對(duì)于小區(qū)未來停車位價(jià)格走勢(shì)，林先生認(rèn)為還會(huì)進(jìn)一步走高。“畢竟停車位數(shù)量是有限的，賣到138萬也正常，將來可能還要漲。”

價(jià)格持續(xù)上漲

在北京，停車位成交價(jià)折合成每平米的價(jià)格后，比肩所在小區(qū)每平米房?jī)r(jià)的現(xiàn)象不只是在上述小區(qū)，百萬元以上的停車位成為越來越普遍現(xiàn)象。

記者從一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，中關(guān)村附近百萬元停車位也為數(shù)不少，豪華小區(qū)成為停車位的價(jià)格高地。

他說，“房?jī)r(jià)每平米14萬元的萬柳書院停車位成交價(jià)已突破200萬元。”這個(gè)價(jià)格可在廣西首府城市南寧購(gòu)買兩套90平米的普通住宅，房天下數(shù)據(jù)顯示，2月份南寧商品房每平米均價(jià)11216元。

即使不考慮這些為數(shù)不多的每平米直逼房?jī)r(jià)均價(jià)的百萬元停車位，隨著汽車保有量的增加，北京的停車位價(jià)格也在水漲船高。

家住北京東二環(huán)的張先生2005年覺得停車位售價(jià)10萬太貴沒有購(gòu)買，如今發(fā)現(xiàn)停車位不但漲到50萬元，而且還要等業(yè)主賣房不賣停車位才有機(jī)會(huì)購(gòu)買。“放車的地方比車都貴了，而且想花錢都沒機(jī)會(huì)。”

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年、2017年、2018年(截至10月14日)北京市停車位/車庫的每平米的成交均價(jià)分別為5762元、5995元、5897元、5989元，平均一個(gè)停車位的價(jià)格約為21.61萬元、22.73萬元、22.47萬元、22.95萬元。

一個(gè)有趣現(xiàn)象是，2017年以來，停車位價(jià)格在漲，北京的房?jī)r(jià)卻降了。2017年3月至4月，多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，隨后在嚴(yán)厲調(diào)控下開始降溫。貝殼研究院一份報(bào)告顯示，2019年2月，北京二手房均價(jià)為每平米59898元，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%。

為何會(huì)漲價(jià)?

供給不足是停車位價(jià)格走高的一個(gè)重要原因。1994年，北京市確定居住區(qū)配建指標(biāo)為0.1停車位/戶，并于1999年提議、2002年發(fā)布新的指標(biāo)修訂值為三環(huán)以里0.3停車位/戶、三環(huán)以外0.5停車位/戶。

2015年，北京再次修訂居住區(qū)停車配建指標(biāo)，“停車位供給總量宜控制在機(jī)動(dòng)車保有量的1.1至1.3倍之間”。這也是住建部2015年印發(fā)的《城市停車設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》規(guī)定，要求人口規(guī)模大于50萬的城市，機(jī)動(dòng)車停車位供給總量宜控制在機(jī)動(dòng)車保有量的1.1至1.3倍之間。

按照2015年的配建標(biāo)準(zhǔn)，北京理想的停車位數(shù)量應(yīng)在620萬-740萬個(gè)之間，但事實(shí)上停車位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。

北京市交通委在2017年底公布的停車位普查數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，北京市城鎮(zhèn)地區(qū)停車位總量382萬個(gè)，夜間停車需求384萬個(gè)，供需總量相當(dāng);但停車位資源空間分布不均衡，居住車位失衡缺口達(dá)129萬個(gè)。其中三環(huán)內(nèi)嚴(yán)重缺位區(qū)占比達(dá)84%，五環(huán)內(nèi)沒有停車位充足區(qū)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除了供求失衡，土地成本上升也是停車位價(jià)格上漲的原因之一。此外停車位投資價(jià)值比較高，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說，有一個(gè)停車位將來賣房時(shí)可獲得更多收益，這也導(dǎo)致停車位需求居高不下。

“整體看，在稀缺的一線城市資產(chǎn)里，停車位依然有明顯的價(jià)格上漲預(yù)期。”張大偉表示。

成開發(fā)商捆綁銷售的工具

在停車位比車輛少的賣方市場(chǎng)下，開發(fā)商掌握了定價(jià)主動(dòng)權(quán)，停車位有時(shí)成為地產(chǎn)開發(fā)商任性漲價(jià)和捆綁銷售的工具。

馬先生是陜西某國(guó)有企業(yè)員工，2016年登記購(gòu)買了單位團(tuán)購(gòu)房，當(dāng)時(shí)每平米不到6000元，房子將于今年底交房，卻被告知收房前還必須購(gòu)買一個(gè)停車位，一次性付款21萬元，“可能開發(fā)商也希望能借賣停車位多收回一些利潤(rùn)吧。”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)上，反映這種情況網(wǎng)友不在少數(shù)。在2017年環(huán)京樓市迎來史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控時(shí)，就曾出現(xiàn)過停車位被開發(fā)商捆綁銷售，停車位價(jià)格占房?jī)r(jià)一半的現(xiàn)象。

在北京，新京報(bào)2018年11月曾報(bào)道，北京市東城區(qū)廣渠門內(nèi)幸福家園小區(qū)有業(yè)主稱，開發(fā)商以每個(gè)60萬起，最高99萬元的價(jià)格向業(yè)主出售停車位，業(yè)主們難以接受。對(duì)此，北京市住建委工作人員表示，開發(fā)商自有停車位出售、出租完全市場(chǎng)化，不受管控。

廣州市社會(huì)科學(xué)院城市管理研究所所長(zhǎng)黃石鼎表示，停車位具備小區(qū)公共配套性質(zhì)，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，在停車位定價(jià)、租售問題上，開發(fā)商與業(yè)主應(yīng)該進(jìn)行協(xié)商。如果市場(chǎng)化運(yùn)作下完全由開發(fā)商做主，最終造成停車位價(jià)格飛漲，不能真正解決停車位緊缺的難題，管理部門應(yīng)該對(duì)價(jià)格與租售用途進(jìn)行監(jiān)管。

漲價(jià)背后的停車難該咋破?

由于汽車保有量的不斷上升以及現(xiàn)有停車位利用率不足，停車難已是北京等很多城市的普遍現(xiàn)象。

ETCP智慧停車產(chǎn)業(yè)研究院與第一財(cái)經(jīng)商業(yè)數(shù)據(jù)中心聯(lián)合發(fā)布的《2017中國(guó)智慧停車行業(yè)大數(shù)據(jù)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，北上廣的停車位利用率在40%-50%之間，全國(guó)90%的城市的停車位利用率在50%以下。

九成城市車位利用率不足一半。

以西安為例，2010年，西安市機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到100萬。此后僅僅8年時(shí)間就增長(zhǎng)200%，在2018年5月突破300萬輛大關(guān)。

據(jù)測(cè)算，這300萬輛機(jī)動(dòng)車80%集中在主城區(qū)，而對(duì)應(yīng)區(qū)域停車位共有108萬個(gè)。這就意味著還有近三分之二車輛沒有停車位可以停。

然而即使如此，這108萬個(gè)停車位也不能充分利用。在報(bào)告統(tǒng)計(jì)的10大樣本城市車位使用率中，西安車位使用率約52%，也就是說108萬個(gè)停車位中只有50多萬得到了利用。

《報(bào)告》指出，10個(gè)樣本城市中利用率最高的深圳不過55%，最低的武漢利用率僅為38%。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這些不能停的停車位，有些是單位內(nèi)部車位，不對(duì)外開放。“還有一部分是停車位確實(shí)因?yàn)閮r(jià)格管制的政策少，很多開發(fā)商就在這上面鉆空子，漲價(jià)、收服務(wù)費(fèi)、強(qiáng)制交定金、不給產(chǎn)權(quán)、壟斷等，最終導(dǎo)致停車位暫時(shí)無法使用或售賣。”

在中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林看來，傳統(tǒng)停車場(chǎng)“小散亂”問題突出是停車位利用率低的一個(gè)原因。國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)停車場(chǎng)依然采用傳統(tǒng)刷卡、取票的出入口控制方式，對(duì)ETC、視頻識(shí)別等智能技術(shù)應(yīng)用不足，從而直接降低了停車位利用率。

“通過價(jià)格等手段來控制需求和增加供給固然是破解停車難的方法之一，關(guān)鍵還是在于提高停車場(chǎng)的智慧化程度，提高停車位利用率。”盤和林表示。

你買房買停車位了嗎?有沒遇到過停車難?對(duì)停車位定價(jià)問題又怎么看?(張旭)

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