8月25日晚間，美的置業(yè)(3990。HK)披露2021年半年度報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司積極踐行“四大主航道”戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展多樣化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。區(qū)域深耕效果顯著，銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁;產(chǎn)品力不斷升維，城市升級(jí)戰(zhàn)略再上臺(tái)階。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資成本進(jìn)一步降低。在不確定的競(jìng)爭(zhēng)格局下，美的置業(yè)以“管理紅利”為經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)，展現(xiàn)出穩(wěn)健發(fā)展的韌勁。

內(nèi)強(qiáng)外韌

規(guī)模增速位于第一梯隊(duì)

2021年上半年，美的置業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約826億元，同比增長(zhǎng)71%，規(guī)模增速位于行業(yè)第一梯隊(duì)。

為貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略，進(jìn)一步實(shí)施資源的集約化管理，公司精準(zhǔn)布局有持續(xù)人口流入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的珠三角、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。報(bào)告期內(nèi)，市占率排名前十的城市貢獻(xiàn)銷售比例48%，其中當(dāng)?shù)嘏琶笆某鞘袛?shù)量有21個(gè)。一線、二線及強(qiáng)三線城市的銷售占比提高到78%;滬蘇、浙閩以及珠三角的銷售占比提高到了69%。城市升級(jí)戰(zhàn)略再上臺(tái)階，并取得階段性成效。

上半年，浙閩區(qū)域合約銷售增速174%，珠三角區(qū)域銷售增速96%，滬蘇區(qū)域銷售增速59%。

公司合約銷售均價(jià)較2020年同期增長(zhǎng)9.3%至人民幣12028元/平方米;項(xiàng)目質(zhì)量穩(wěn)步上升，均價(jià)增速優(yōu)于同梯隊(duì)房企，品牌的溢價(jià)效應(yīng)也得到充分發(fā)揮。

拿地方面，美的置業(yè)堅(jiān)定不移地走城市升級(jí)之路。上半年，在19個(gè)城市新增土儲(chǔ)，新增總建筑面積440萬(wàn)平方米，新增強(qiáng)三線及以上城市拿地占比87%，新增滬蘇、浙閩、珠三角區(qū)域總建筑面積占比65%，較2020年上半年新增提升10%。

基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)積極提升城市更新獲地及經(jīng)營(yíng)能力。報(bào)告期內(nèi)，新增舊改合同面積1077萬(wàn)平方米，估算貨值1362億元。截至報(bào)告期期末，累計(jì)已轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)面積287萬(wàn)平方米，累計(jì)已轉(zhuǎn)化貨值380億元;同時(shí)美的置業(yè)開(kāi)拓新的舊改方向，通過(guò)投資順銀產(chǎn)融平臺(tái)，著力村級(jí)工業(yè)園改造，賦能新的舊改賽道。值得一提的是，當(dāng)前舊廠及舊村居待轉(zhuǎn)化的22個(gè)項(xiàng)目中，有17個(gè)項(xiàng)目位于珠三角。

截至報(bào)告期，公司權(quán)益總建筑面積4223萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備充足豐盈，可有效抵抗未來(lái)有息負(fù)債增幅帶來(lái)的規(guī)模限制。

現(xiàn)金充足

融資成本持續(xù)下降

在踐行精細(xì)化管理理念下，公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，為未來(lái)有效抵御可能出現(xiàn)的行業(yè)、政策等風(fēng)險(xiǎn)奠定基礎(chǔ)。報(bào)告期期末，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入330億元，同比增長(zhǎng)57.8%;核心凈利潤(rùn)31億元，同比增長(zhǎng)31.6%;歸母核心凈利潤(rùn)23億元，同比增長(zhǎng)11.2%。

報(bào)告期內(nèi)，公司凈負(fù)債率已實(shí)現(xiàn)五連降，下降至58.2%，現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。此外，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量321億元，銀行授信額度增長(zhǎng)至1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至899億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。

在手握充足現(xiàn)金總量同時(shí)，上半年公司融資成本持續(xù)下降，在民營(yíng)房企中極具競(jìng)爭(zhēng)力。報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)新增有息負(fù)債融資成本進(jìn)一步降低至4.74%，加權(quán)平均融資成本實(shí)現(xiàn)五連降，降至4.92%。融資結(jié)構(gòu)也得到持續(xù)優(yōu)化，報(bào)告期內(nèi)銀行借款和債券融資合計(jì)占比76%，融資余額期限兩年以上占比提升至39%。美的置業(yè)相信，融資競(jìng)爭(zhēng)力將成為公司在不斷收緊的融資環(huán)境和日趨激烈的土拍市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)彎道超車的有利武器。

協(xié)同發(fā)力

第三方外拓簽約額大幅提升

歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入“深水區(qū)”，競(jìng)爭(zhēng)格局悄然生變。從增量到存量、從規(guī)模比拼到高質(zhì)量發(fā)展，時(shí)刻考驗(yàn)著企業(yè)綜合能力。順應(yīng)時(shí)代潮流，積極擁抱變化，美的置業(yè)正逐步從“開(kāi)發(fā)為主”向城市空間的綜合建設(shè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

在2020年年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層宣布將戰(zhàn)略將升級(jí)為“四大主航道”。經(jīng)過(guò)半年的多元化探索，公司圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)投資、融資與運(yùn)營(yíng)在業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和管理機(jī)制三方面的貫通，延伸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈，并進(jìn)入“第一曲線和未來(lái)第二曲線”戰(zhàn)略并重的新時(shí)期。

睿住科技作為美的置業(yè)“四大主航道”中產(chǎn)業(yè)航道的重要載體，智能化加快搶占增量和存量市場(chǎng)，加大軟件系統(tǒng)及終端產(chǎn)品戰(zhàn)略投資布局;裝配式輕重結(jié)合擴(kuò)大市場(chǎng)，加快拓展內(nèi)裝;產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投打造地產(chǎn)+科技投資平臺(tái)，賦能相關(guān)多元化。

截至報(bào)告期內(nèi)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)累計(jì)投入超10億元;整體研發(fā)投入超1億元，累計(jì)已獲授權(quán)專利360+，軟件著作權(quán)累計(jì)48項(xiàng)，并獲得CMMI5級(jí)軟件能力高成熟度認(rèn)證和知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理體系認(rèn)證;預(yù)計(jì)今年新增合同20億元，全年預(yù)計(jì)收入增長(zhǎng)40%至15億元，第三方業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)占比50%。

在服務(wù)板塊，美的置業(yè)實(shí)施內(nèi)聯(lián)外拓，致力于做大流量，打造成為城市綜合服務(wù)商。同時(shí)公司強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)物業(yè)資源的鏈接與整合，專注客戶經(jīng)營(yíng)，深挖社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。依托自身的資源稟賦構(gòu)建差異化航道，成立5家專業(yè)公司，覆蓋廣告?zhèn)髅?、代建、尾盤、租售、社區(qū)商城、家裝、家電銷售、家電維修、到家服務(wù)、保理服務(wù)10大業(yè)務(wù)，增值業(yè)務(wù)類型和增值業(yè)務(wù)規(guī)模得以快速擴(kuò)張，新航道發(fā)展模式日漸清晰、資源配置初見(jiàn)成效。

商業(yè)作為美的置業(yè)四大主航道之一，與住宅、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)并駕齊驅(qū)，為城市商業(yè)價(jià)值帶來(lái)“1+1>2”的效應(yīng)。借助美的置業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)多元渠道拿地，美的商業(yè)已逐步在全國(guó)五大城市群深耕發(fā)展，并在多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)了城市綜合體和社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。累計(jì)已獲取商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積超350萬(wàn)平方米。

今年5月，集團(tuán)成功發(fā)行20.96億商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)，產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)份額發(fā)行利率低至4.5%，產(chǎn)品期限為17年。未來(lái)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加固投、融、管、退能力體系;強(qiáng)化覆蓋綜合體、長(zhǎng)租公寓、鄰里商業(yè)、悅?cè)幌瞪鷳B(tài)，打響綜合商業(yè)品牌;同時(shí)以自營(yíng)方式，形成業(yè)內(nèi)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力，再造商業(yè)第二賽道。

精益運(yùn)營(yíng)

數(shù)字化、產(chǎn)品能力雙提升

企業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型既是由內(nèi)而外的變革，也是對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)進(jìn)化，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的本質(zhì)就是為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。在此階段，美的置業(yè)回歸居住本質(zhì)，立足新科技時(shí)代，依托“美的智慧自研平臺(tái)+制造業(yè)基因+結(jié)合前裝”的核心優(yōu)勢(shì)，保持“智慧健康”賽道領(lǐng)先地位，做實(shí)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)提升產(chǎn)品溢價(jià)和口碑，助力未來(lái)3-5年打造高端開(kāi)發(fā)商品牌。

美的置業(yè)在數(shù)字化領(lǐng)域已累計(jì)投入達(dá)5億元，同時(shí)在數(shù)字化中心基礎(chǔ)上成立“數(shù)字科技公司”，深化數(shù)字地產(chǎn)抓手，通過(guò)數(shù)字化與企業(yè)戰(zhàn)略融合、與業(yè)務(wù)融合，立足地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，打通物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、科技產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)通道，構(gòu)建統(tǒng)一數(shù)字大腦，發(fā)揮全域流量?jī)r(jià)值。

在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層表示，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重構(gòu)，但總體趨穩(wěn)向好。而美的置業(yè)也努力在變化中尋找機(jī)會(huì)，深化數(shù)字化轉(zhuǎn)型，以經(jīng)營(yíng)成果驅(qū)動(dòng)融資力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量穩(wěn)步增長(zhǎng)。未來(lái)公司將堅(jiān)定實(shí)施根據(jù)地戰(zhàn)略，擁抱長(zhǎng)效機(jī)制，力爭(zhēng)“三道紅線”2022年全部轉(zhuǎn)綠。

2021下半年，公司將聚焦經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)品、財(cái)務(wù)質(zhì)量等核心競(jìng)爭(zhēng)能力，堅(jiān)持深耕升級(jí)，做實(shí)根據(jù)地，支撐開(kāi)發(fā)規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。在做好價(jià)值鏈的延伸與重塑前提下，圍繞住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)四大戰(zhàn)略航道，構(gòu)建戰(zhàn)略組合競(jìng)爭(zhēng)能力。美的置業(yè)相信，只有反求諸己，向管理要利潤(rùn)，才能實(shí)現(xiàn)以精益促進(jìn)專業(yè)精進(jìn)、降本提效、提升產(chǎn)品力，從而練就內(nèi)生性增長(zhǎng)本領(lǐng)。(撰文：馮善書(shū))

關(guān)鍵詞： 美的置業(yè) 合約銷售額 行業(yè) 經(jīng)營(yíng)