日前，國家高層重磅發(fā)聲，房地產(chǎn)新發(fā)展模式再次被提及。對此，中信證券發(fā)研指出，新發(fā)展模式下，對于滿足新市民居住需求、城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)等持有運營和服務(wù)業(yè)務(wù)值得關(guān)注。在筆者看來，目前的市場環(huán)境或為物管行業(yè)提供了重要的支持與指引方向，有助于推動優(yōu)質(zhì)物企加速成長。

而在步入 3 月港股財報披露期，各家物企紛紛交出亮眼答卷之際，筆者也注意到了一家正處于高質(zhì)量發(fā)展期的優(yōu)質(zhì)物企合景悠活 ( 3913.HK ) 。

3 月 29 日，合景悠活 ( 3913.HK ) 發(fā)布了 2021 年年度業(yè)績公告，公司規(guī)模與業(yè)績增速位居行業(yè)前列，高速增長的經(jīng)營指標(biāo)與公司當(dāng)前的估值形成了強烈反差。不妨就此來看看合景悠活的增長底色如何，其是否有機會成為價值之選。

核心指標(biāo)增速亮眼，成長性、戰(zhàn)略力均被低估

縱覽這份財報，最直觀的感受就是快增長、高質(zhì)量。在多輪驅(qū)動的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，合景悠活業(yè)務(wù)規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)健擴張，截至 2021 年 12 月 31 日，合景悠活在管面積達到 2.06 億平米，同比增長 395%，順利達成了之前設(shè)定的目標(biāo)；合約面積達到 2.78 億平米，同比增長 420%。

對比 2020 年底合景悠活約 4,200 萬平方米的在管面積，不難發(fā)現(xiàn)合景悠活的成長動能十分充足。結(jié)合公司管理層 2020 年提出的經(jīng)營規(guī)劃來看：2021 年實現(xiàn) 2 億左右的整體規(guī)模目標(biāo)，并預(yù)計公司未來三年會實現(xiàn)超過 8 倍的規(guī)模增長，可見合景悠活已超額兌現(xiàn)了部分發(fā)展目標(biāo)，正按規(guī)劃有條不紊地行駛在發(fā)展快車道上，未來發(fā)展前景可期。

同時注意到，對于擴大業(yè)務(wù)規(guī)模，合景悠活并不盲目，而是十分注重規(guī)模與效益的平衡，持續(xù)夯實高質(zhì)量、穩(wěn)增長的堅實底座。

報告期內(nèi)，合景悠活持續(xù)提升的運營效率，管理費用占收入比逐年遞減至 10.2%，且住宅及非住第三方物管費收取率分別提升至 90.5% 及 99% 的水平，助推業(yè)績高質(zhì)增長。

截至 2021 年年末，合景悠活實現(xiàn)營收約 32.55 億元，同比增長 114.6%；凈利潤約 6.84 億元，同比增長 111.4%；毛利潤約 12.26 億元，同比增長 92.0%；毛利率達約 37.7%，釋放業(yè)績快速增長、盈利能力出色的積極信號。

此外，合景悠活期內(nèi)錄得現(xiàn)金及其等價物共計 12.34 億元，充沛的經(jīng)營活動現(xiàn)金流將為未來擴張?zhí)峁┝肆己帽Ｕ稀?/p>

總的來說，從這份年報中可以看出，合景悠活在過去的一年里再度實現(xiàn)了業(yè)績的穩(wěn)健增長，多項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異，同時多措并舉兼顧經(jīng)營效益與經(jīng)營質(zhì)量，展現(xiàn)出了高質(zhì)量、快增長的良好態(tài)勢。

進擊的全業(yè)態(tài)智慧服務(wù)運營商，多維度向上打開成長天花板

進一步來看，合景悠活為什么能保持如此強勁的增長？其增長的可持續(xù)性有如何呢？經(jīng)過梳理，筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面來尋因。

1）以成熟的市場化運作助力規(guī)模加冕，獨立性進一步凸顯

合景悠活的市場化拓展能力強，運營獨立性高。這也意味著，在地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩的背景下，合景悠活已經(jīng)形成了不過于依賴開發(fā)商的核心競爭優(yōu)勢，為營收的穩(wěn)定性確定性提供強力保證。

報告期內(nèi)，合景悠活集中發(fā)力第三方外拓，錨定一二線城市的高質(zhì)量項目，交出了約 2,000 萬平方米的靚麗成績單，總計成功外拓了包含了政府物業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院及公共物業(yè)等多種業(yè)態(tài)在內(nèi)的 272 個項目。截至 2021 年末，公司在管面積和合約面積中來自第三方的比例高達 88%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021 年，合景悠活的新增合約面積和并購面積分別位列第 7 名和第 3 名，再次印證了合景悠活正憑借多種渠道加快規(guī)模擴張，不斷斬獲發(fā)展先機，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

（資料來源：中指研究院）

與此同時，在積極擴張規(guī)模的過程中，合景悠活并非唯 " 規(guī)模論 "，而是理性地強調(diào)有品質(zhì)的擴張。首先，合景悠活高度重視項目品質(zhì)以及其能否帶來管理業(yè)態(tài)的完善和補充。按照在管面積劃分，年內(nèi)外拓項目中非住占比近 6 成，一二線城市的占比達 69%，以高品質(zhì)的外拓項目持續(xù)完善合景悠活的全業(yè)態(tài)布局。

更為重要的是，為確保擴張質(zhì)量，合景悠活針對投后管理建立起了一套完善的整合步驟和打法。據(jù)了解，一般在 1 年內(nèi)，合景悠活會對成員企業(yè)進行管理條線和商業(yè)模式梳理，開展一系列的制度設(shè)計及業(yè)財一體化對接，確保平穩(wěn)過度和融合。隨著成員企業(yè)進入深化發(fā)展期，合景悠活會通過定期評估及深度交流，跟蹤成員企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)；通過跨品牌賦能和激勵機制，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展；通過戰(zhàn)略規(guī)劃同步、團體組織建設(shè)與分享，攜手共進，以此實現(xiàn)整體發(fā)展持續(xù)高質(zhì)量向上。

深一層的考慮，合景悠活之所以能夠開辟出一條成熟高效的擴張路徑，離不開其在大灣區(qū)、長三角、中西部等地區(qū)長期的精耕細(xì)作，由此形成了深厚的品牌護城河。公告顯示，年內(nèi)大灣區(qū)及長三角的在管面積分別達到 7650 萬方及 4800 萬方，隨著深耕區(qū)域項目密度的逐步提升，公司優(yōu)勢也將愈加突出。

持續(xù)顯現(xiàn)的市場化競爭實力疊加良好的品牌效應(yīng)，合景悠活獲得了來自行業(yè)、市場和專家的一系列認(rèn)可。2021 年，合景悠活斬獲了包括中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè) 15 強中國物業(yè)企業(yè)數(shù)字力 20 強在內(nèi)的 30 多個行業(yè)重磅獎項，力證合景悠活出色的綜合實力和競爭力。

（資料來源：公司公告）

2）全業(yè)態(tài)布局下，加速釋放商業(yè)物業(yè)管理及運營潛力

如前文所述，合景悠活追求多元化的管理業(yè)態(tài)，目前已經(jīng)形成了圍繞住宅、商業(yè)、公建的全業(yè)態(tài)、多方位管理和服務(wù)體系。截至 2021 年底，合景悠活的住宅與非住業(yè)態(tài)的在管面積占比為 48：52。而再從收入角度進一步細(xì)分，合景悠活的住宅：商業(yè)：公建收入占比為 6：2：2，顯示出均衡的業(yè)態(tài)布局。

在這之中，商業(yè)業(yè)態(tài)是合景悠活重點布局的領(lǐng)域之一。公告顯示，2021 年合景悠活購物中心及寫字樓運營數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，購物中心實現(xiàn)客流量及銷售額同比超 50% 的增長，出租率突破 88%；寫字樓維持 100% 的收繳率，出租率突破 88%。報告期內(nèi)，合景悠活實現(xiàn)非住宅物業(yè)及商業(yè)運營收入同比增長 189.9% 至 13.19 億元。

從資本市場的角度來看，商業(yè)運營的物業(yè)費單價水平更高，毛利水平更具優(yōu)勢；同時由于其對物企的專業(yè)運營能力和品牌資源的要求更高，通常會給予更高的估值，如擁有豐富的非住宅業(yè)態(tài)資源華潤萬象生活當(dāng)前動態(tài) PE 約 52 倍，遠高于板塊平均動態(tài) PE 值 20。而這也正是合景悠活的機會所在。

在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，合景悠活近年來積累了豐富的商業(yè)項目運營經(jīng)驗，擁有成熟的商業(yè)產(chǎn)品條線。在購物中心方面，針對不同消費人群及項目體量，合景悠活已成功打造了 " 悠方 "、" 摩方 "、" 悠方天地 " 三大購物中心產(chǎn)品線，形成了定位精準(zhǔn)、多線并舉的商業(yè)版圖，并成功打造了多個城市名片；寫字樓方面，合景悠活圍繞「享 · 智慧」、「樂 · 生態(tài)」、「添 · 溫度」三大主題，細(xì)化升級為全新的悠樂服務(wù)體系，為客戶提供更細(xì)致、更人性化的專業(yè)服務(wù)。日趨完善的品牌體系以及標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化的產(chǎn)品線有利于合景悠活把握市場機遇，以出色的商業(yè)運營能力打造更多業(yè)績附著點。

3）增值服務(wù)優(yōu)勢明顯，逐步釋放倍增效應(yīng)

加速突破和多元增長的增值服務(wù)是合景悠活此份年報中的又一亮點，也是予以其未來廣闊想象空間的要點之一。社區(qū)生活服務(wù)戰(zhàn)略布局方面，合景悠活堅持以住戶為中心，持續(xù)提升服務(wù)力，能夠為其提供生活、購物、工作全方位的優(yōu)質(zhì)體驗。同時在商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，合景悠活亦在不斷進行服務(wù)力創(chuàng)新，主動為客戶多想一步，多做一步，采取智能化方式，滿足商業(yè)客戶的定制化需求。

報告期內(nèi)，合景悠活與京東集團正式簽署框架合作協(xié)議。據(jù)了解，合作達成后，合景悠活的物業(yè)服務(wù)資源和京東集團的商品派送資源、數(shù)字系統(tǒng)平臺形成兩個飛輪互相咬合的良性發(fā)展。比如，為小區(qū)住戶構(gòu)建 " 家門口的綜合物流生活服務(wù)模式 "，為企業(yè)客戶提供商業(yè)寫字樓無人便利店及無人超市、定制化采購服務(wù)等服務(wù)。

與此同時，合景悠活也借助科技賦能，通過打造數(shù)字化產(chǎn)品和服務(wù)，持續(xù)拓寬物業(yè)增值空間。此次與京東合作后，合景悠活集團自主研發(fā)的 " 一合悠選購物平臺 " 亦能與京東電商平臺在價格、供應(yīng)鏈等層面實現(xiàn)資源共享。

可以預(yù)見的是，合景悠活物業(yè)通過提供專業(yè)化、智能化、多元化的增值服務(wù)，滿足業(yè)主差異化服務(wù)需求。在這個過程中，合景悠活會有獨立發(fā)展，也會有和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的合作互動，由此不斷拓寬業(yè)務(wù)收入來源，增加盈利模式。從營收來看，2021年，合景悠活的社區(qū)增值服務(wù)實現(xiàn)收入 6.05億元，同比高增 109%；非住增值服務(wù)收入也達到 9,800萬元，同比高增 81%，顯示出了良好的增長性。

小結(jié)

展望未來，合景悠活管理層表示將持續(xù)穩(wěn)步推進規(guī)模拓展，多輪驅(qū)動深化布局。從全業(yè)態(tài)到全生態(tài)，聚焦強協(xié)同或產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拓展機會，構(gòu)筑多元的悠活伙伴經(jīng)濟圈。持續(xù)推進成員企業(yè)深度融合，通過全方位賦能和市場化機制，實現(xiàn)協(xié)同效益。利用數(shù)字化科技賦能，營造更安全舒適的社區(qū)氛圍，打造更綠色智慧的城市環(huán)境。相信隨著這一系列舉措的落地，合景悠活將在未來持續(xù)釋放商業(yè)價值，交出更多優(yōu)異的業(yè)績成績單。

最后回歸到投資層面，投資除了要明確企業(yè)是否優(yōu)秀值得投資，更要明確其是否值得當(dāng)下投資，也就是目前估值是否合理。從二級市場的表現(xiàn)來看，合景悠活的股價走勢與板塊相一致，經(jīng)過數(shù)個月的調(diào)整后目前已落入低位區(qū)間。

而毫無疑問的是，從此份年報的業(yè)績表現(xiàn)來看，合景悠活是一個處于高速成長期的績優(yōu)生，當(dāng)前不足 10 倍的估值顯然不足以反映公司持續(xù)展現(xiàn)的優(yōu)秀表現(xiàn)，在政策友好 + 現(xiàn)金創(chuàng)造能力強 + 成長期等多重因素的催化下，筆者相信合景悠活后續(xù)仍會有亮眼表現(xiàn)，不妨拭目以待。

合作聯(lián)系：東方地產(chǎn)dichan@em.eastday.com

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