在新冠疫情和行業(yè)低迷的影響下，去年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)工、投資與銷(xiāo)售均受到一定制約，不過(guò)，銀城國(guó)際 2021 年年報(bào)顯示，去年公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額 253 億元，同比增長(zhǎng) 9%，創(chuàng)歷史新高；合約平均售價(jià)約 2.23 萬(wàn)元 / 平方米，同比增長(zhǎng) 10.6%。

公司管理層在 3 月 31 日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，去年新增 14 幅地塊，今年仍將保持穩(wěn)健的土地拓展力度，2022 年銷(xiāo)售目標(biāo)在 250-260 億元之間，深耕并持續(xù)發(fā)力長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)仍是未來(lái)戰(zhàn)略重心。

過(guò)去一年，銀城國(guó)際通過(guò)主動(dòng)降杠桿、降負(fù)債，在手現(xiàn)金大幅減少的同時(shí)，也進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，降杠桿、?，F(xiàn)金流、保安全、有質(zhì)量增長(zhǎng)，會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

去年?duì)I收同比下降，合約銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高

年報(bào)顯示，去年銀城國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約 87.47 億元，同比減少約 18.1%。實(shí)現(xiàn)毛利約 15.06 億元，同比增長(zhǎng)約 30.1%。毛利率 17.2%，同比增長(zhǎng)約 6.4 個(gè)百分點(diǎn)。母公司擁有人應(yīng)占溢利約 1.42 億元，同比減少約 22.5%。普通權(quán)益持有人應(yīng)占每股盈利約 0.1 元。

分業(yè)務(wù)板塊來(lái)看，除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，銀城國(guó)際還向聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供各種項(xiàng)目管理服務(wù)，去年項(xiàng)目管理服務(wù)產(chǎn)生收益約 9520 萬(wàn)元，同比增加 212.1%，主要是由于物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量增加。

此外，去年酒店業(yè)務(wù)收入約 2790 萬(wàn)元，同比減少約 30.8%，主要由于疫情的負(fù)面影響所致；租金收入約 5180 萬(wàn)元，同比增加約 215.9%，主要由于君頣東方及科亞大廈的投資物業(yè)租賃帶來(lái)收入增長(zhǎng)。去年全面推出的會(huì)展業(yè)務(wù)收入約為 820 萬(wàn)元，同比增加 182.8%。

去年銀城國(guó)際實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約 253 億元，同比增加約 9.0%，合約銷(xiāo)售建筑面積約 113.6 萬(wàn)平方米，同比減少約 1.5%。

南京和杭州項(xiàng)目的已確認(rèn)平均售價(jià)較高，帶來(lái)了銷(xiāo)售金額的增長(zhǎng)。兩個(gè)城市創(chuàng)造的銷(xiāo)售額分別占總銷(xiāo)售額的 31% 和 34%，兩個(gè)城市四個(gè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了總銷(xiāo)售額的 42%。

去年銀城國(guó)際一共新增 14 宗地塊，仍以南京、浙江、蘇南等區(qū)域?yàn)橹?，收并?gòu)的方式有效避開(kāi)了招拍掛市場(chǎng)的熱度，大大降低了土地成本，新增地塊平均價(jià)格為 6060 元／平方米。

截至去年底，銀城國(guó)際總土地儲(chǔ)備建筑面積近 725 萬(wàn)平方米，應(yīng)占權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積約為 471 萬(wàn)平方米，主要分布于長(zhǎng)三角區(qū)域。公司管理層表示，充裕的土儲(chǔ)和貨值，將有效支撐未來(lái)的發(fā)展，2022 年銷(xiāo)售目標(biāo)為 250-260 億之間。

主動(dòng)降債導(dǎo)致在手現(xiàn)金大幅減少

根據(jù)年報(bào)，截至去年底，銀城國(guó)際現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅 27.32 億元，而 2020 年同期為 64.2 億元，降幅明顯。

對(duì)此，銀城國(guó)際管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，政策在金融端的收縮，直接導(dǎo)致企業(yè)的資金面與以往往相比更加緊張，銀城國(guó)際在手現(xiàn)金會(huì)下降，更大的原因是去年在有意識(shí)降杠桿和負(fù)債。目前有息負(fù)債 136 億元，其中短期 47 億元，負(fù)債比例和結(jié)構(gòu)更優(yōu)化。同時(shí)，平均融資成本也從 2020 年的 7.7% 降至 7%。

去年毛利率同比增長(zhǎng) 6.4% 至 17%，管理層認(rèn)為，由于 2020 年結(jié)轉(zhuǎn)樓盤(pán)多為現(xiàn)房，導(dǎo)致當(dāng)年毛利率下降，去年已經(jīng)回歸到正常水平，未來(lái)還會(huì)通過(guò)精細(xì)化管理、提高運(yùn)營(yíng)效率、控制管理費(fèi)用和融資成本等方面，保證毛利率穩(wěn)中有升。

管理層認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)的疲弱表現(xiàn)一定不會(huì)成為 2022 年的常態(tài)，也不是行業(yè)的正常狀況，在今年 1-2 月的市場(chǎng)淡季之后，3-4 月公司會(huì)增加推售數(shù)量。未來(lái)，銀城國(guó)際深耕長(zhǎng)三角的發(fā)展策略不會(huì)動(dòng)搖，但會(huì)根據(jù)外部環(huán)境變化進(jìn)行應(yīng)對(duì)策略，在傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，也會(huì)適應(yīng)新的產(chǎn)品需求，如康養(yǎng)、物業(yè)等，讓產(chǎn)品與服務(wù)并重。也將由追求規(guī)模、排名，向更有質(zhì)量的發(fā)展轉(zhuǎn)變，更注重健康度，降杠桿、?，F(xiàn)金流、保安全將成為發(fā)展關(guān)鍵詞。

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