01

如果說(shuō)，東北還有能打的城市，那就只剩下大連了。

盡管相比于山海關(guān)以內(nèi)城市而言，大連的優(yōu)勢(shì)早已不再，但在整個(gè)關(guān)外東北地區(qū)，大連依舊是經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市，也是房?jī)r(jià)最高的城市。

在整個(gè)中國(guó)內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)排名中，當(dāng)年光芒四射的東北四大主要城市，逐漸淡出了前十、前二十、前三十強(qiáng)，只有大連仍留在 Top30 強(qiáng)以內(nèi)。

2021 年年末數(shù)據(jù)顯示，大連 GDP 規(guī)模為 7825.9 億元，位居內(nèi)地第 29 位。沈陽(yáng)第 31 位，長(zhǎng)春第 33 位，哈爾濱第 48 位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

然而，就是這樣一個(gè)在東北地區(qū)最能打的城市，為了解救樓市，于 4 月 1 日正式發(fā)布了《關(guān)于全面放開落戶條件的通知（征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì)征求意見(jiàn)。

所謂《征求意見(jiàn)稿》，其實(shí)就是吹風(fēng)稿，只不過(guò)象征性地征求下意見(jiàn)，之后會(huì)適時(shí)發(fā)布正式文件。

在這份《征求意見(jiàn)稿》中，大連明確提出三類人群可以落戶：

第一，有中專以上學(xué)歷、認(rèn)定的專業(yè)技術(shù)人員、取得國(guó)家資格證書的人員，在讀高職、技工學(xué)校學(xué)生、在大連市簽訂合同并參保的人員、靈活就業(yè)且繳納養(yǎng)老與醫(yī)保的人員。

第二，戶籍人員的父母、配偶、子女。

第三，批準(zhǔn)遷入大連市的單位企業(yè)人員。

一句話概括就是，大連現(xiàn)在落戶基本不設(shè)門檻，只要不是無(wú)業(yè)游民，基本誰(shuí)都能在大連落戶。相當(dāng)于零門檻落戶。

大連這次全面放開落戶的目的，可謂司馬昭之心路人皆知，救市，全力救市。

02

如果說(shuō)福州、南昌、昆明等城市開啟零門檻落戶，還有 " 執(zhí)行政策命令 " 作為幌子的話，大連全面梭哈，則一點(diǎn)借口也沒(méi)有。

因?yàn)?，管理層此前一度要求全面放開落戶的城市，是城區(qū)人口 300 萬(wàn)以下的大中城市。而大連是城區(qū)人口超 500 萬(wàn)的特大城市，不在要求之列。

去年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的超大城市與特大城市名單數(shù)據(jù)顯示，大連城區(qū)常住人口 521 萬(wàn)人，是 14 個(gè)特大城市之一。

沒(méi)有放開落戶必要的大連，全面放開落戶，只為一件事情，托底救市。因?yàn)椋筮B樓市太冷了，庫(kù)存太多了。

東北樓市整體冷場(chǎng)已經(jīng)好幾年了，但大連的冷場(chǎng)還是從去年下半年開始的。

去年上半年大連的樓市還相當(dāng)火熱。到了下半年，信貸收緊的威力顯現(xiàn)，再疊加大連自身調(diào)控政策收緊，于 8 月份發(fā)布了新政，擴(kuò)大了限售范圍，并延長(zhǎng)了房屋限售時(shí)間，規(guī)定在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新區(qū)購(gòu)買的新房，以網(wǎng)簽之日算起，五年內(nèi)不得上市交易。

最終導(dǎo)致下半年大連樓市腰斬，加大了去化周期。

根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，截止到 2 月末，全國(guó)狹義庫(kù)存 5.7 億平方米，大連狹義庫(kù)存 1400 萬(wàn)平方米左右。

此外，截止到 2 月份末，全國(guó)廣義庫(kù)存 38.5 億平方米，其中大連的廣義庫(kù)存量 1.5 億平方米左右，位居全國(guó)第二。

所謂狹義庫(kù)存量，是指已經(jīng)建好但尚未賣出的現(xiàn)房。

廣義庫(kù)存是， 是指現(xiàn)房庫(kù)存和期房庫(kù)存之和 , 即在狹義庫(kù)存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫(kù)存。

廣義庫(kù)存更能反映一個(gè)城市的真實(shí)庫(kù)存量。以人均住房面積 40 平米來(lái)計(jì)算，全國(guó) 38.5 億平方米的庫(kù)存，可以容納 1 億人。

38.5 億平方米的庫(kù)存量中，大連一座城市就占了 1.5 億，以大連當(dāng)下人均居住面積 28 平方米計(jì)算，1.5 億平方米可以容納 535.7 萬(wàn)人。

這么多房子，賣給誰(shuí)？顯然，大連不可能一下子增加 535.7 萬(wàn)人來(lái)消化如此海量庫(kù)存。

按照當(dāng)下大連的銷售速度，即便不再新建住房，大連也要賣 4 年半才能賣完。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，截止到 2 月末，大連市去化周期高達(dá) 55 個(gè)月左右，也即約 4.5 年，去化周期位居全國(guó)第三。

如此多的庫(kù)存，如此長(zhǎng)的去化周期，大連房?jī)r(jià)下行壓力，可以說(shuō)是非常大。

屋漏偏逢連夜雨的是，大連的成交市場(chǎng)依舊低迷。

據(jù)大連統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年 1 至 2 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng) 56.4%；商品房銷售面積 43.4 萬(wàn)平方米，同比下降 24.4%；商品房銷售額 54 億元，同比下降 29.9%。

03

放開落戶就得了大連樓市嗎？

顯然不能。理由有二：

第一，大連本身的人口競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)，吸引不了多少人落戶。

七普數(shù)據(jù)顯示，大連過(guò)去十年常住人口增量?jī)H 76 萬(wàn)人，盡管是東北地區(qū)僅有的三個(gè)人口增加城市之一，但這點(diǎn)增量放在中心城市中，不值得一提。

更為關(guān)鍵的是，最新披露的 29 個(gè)省市數(shù)據(jù)顯示，有 15 個(gè)省市自治區(qū)常住人口負(fù)增長(zhǎng)，主要城市中，京津冀的城市人口集體流失。

哈爾濱早就在流失，大連還未披露數(shù)據(jù)，2021 年是否有人口增量還是個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

第二，大連的庫(kù)存太多了，大到幾乎可以再裝下一個(gè)大連。

前面已經(jīng)計(jì)算，大連 1.5 億平方米廣義庫(kù)存，按照大連 28 平方米的人均居住面積計(jì)算，可以容納 535.7 萬(wàn)人。

而大連 2020 年七普時(shí)期的常住人口為 745 萬(wàn)人，其中城區(qū)人口 521 萬(wàn)人。大連尚未賣出的現(xiàn)房與期房，可以裝下當(dāng)前整個(gè)大連市市區(qū)的人口。這還沒(méi)算上存了二手房，當(dāng)下的大連是一個(gè)供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的市場(chǎng)。

如此多的庫(kù)存，顯然不是一個(gè)放開落戶能夠解決的。

庫(kù)存太多了，任何辦法都沒(méi)用，大連房?jī)r(jià)下行在所難免。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2022 年 2 月大連商品房和商品住宅價(jià)格分別為 15205 元 / 平方米和 14478 元 / 平方米，環(huán)比分別下降 17.1% 和 28.7%。

這只是個(gè)開始，調(diào)整還會(huì)延續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。大連當(dāng)?shù)氐膭傂瑁梢阅托牡却?，因?yàn)榇筮B已經(jīng)完全是買方市場(chǎng)，你不用著急，著急的是開發(fā)商和地方政府。

至于投資，不建議。

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