這次的疫情來得是兇猛又突然，居家隔離期間，不少人都在樂居的社群里詢問別墅的行情，較比之前，關(guān)于別墅的問題可是偶爾才會(huì)被提及到，由此可見，這次的疫情說不定會(huì)改變?cè)S多購房者的購房意向，解封后上海樓市去化來個(gè)大換血也是很可能的！

不得不說，這次疫情對(duì)上海是一場大考。一方面是奧密克戎傳染力加強(qiáng)帶來的防疫要求的提高，另一方面是上海近2500萬高密度常住人口帶來的防疫難度的巨增。

這次疫情擴(kuò)散的主要原因，除病毒本身傳播性廣、極易擴(kuò)散的特性之外，還有人群大量聚集的原因在，小區(qū)內(nèi)極易形成社區(qū)傳播。因此，在這次疫情過后，以往的選房邏輯和要求也將有所變化。

與居住密度較高的高層小區(qū)相比，低密度小區(qū)，特別是別墅項(xiàng)目，居住人口較少，人與人接觸的機(jī)會(huì)就少，減少了鄰里傳染的可能。而小區(qū)人口少，能獲得的物業(yè)服務(wù)就會(huì)更加及時(shí)。幾個(gè)方面的考量下來，就難免有更多人在疫情后，青睞別墅。

據(jù)樂居不完全統(tǒng)計(jì)，上海目前市面上在售和待售的別墅盤，共計(jì)72盤，僅供參考。

其中，黃浦4盤，楊浦1盤，徐匯1盤，靜安5盤，普陀2盤，閔行7盤，松江10盤，嘉定4盤，青浦7盤，奉賢5盤，寶山4盤，金山3盤，崇明11盤，浦東8盤。

別墅的種類也是分很多種類的，常見的有以下四種：

獨(dú)棟別墅，一棟單獨(dú)的別墅，基本都有獨(dú)立的院落，私密性好，價(jià)格高。

雙拼別墅，聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元?jiǎng)e墅組成的單棟別墅，比較少見。

聯(lián)排別墅，由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，每幾個(gè)單元共用外墻，有獨(dú)立的門戶，較比雙拼別墅更加常見。

疊加別墅，這個(gè)是很多項(xiàng)目降低容積率的常用產(chǎn)品，舒適度較高，下疊一般有地下室和院子，上疊一般有閣樓和露臺(tái)，中疊有可能是平層，也有可能是2-3層疊加，對(duì)比傳統(tǒng)別墅，疊墅降低了置業(yè)門檻同時(shí)又不失墅居感。

合院別墅，合院別墅有幾個(gè)聯(lián)排別墅圍合而成，相互享有一個(gè)較為大的花園，那樣比獨(dú)立的聯(lián)排別墅能享受到的庭院花園景觀更大一些。

那么按別墅產(chǎn)品形態(tài)統(tǒng)計(jì)，獨(dú)棟別墅共13盤，疊加別墅共38盤，聯(lián)排共24盤，雙拼2盤，合院9盤。綜合來看，在上海這個(gè)寸土寸金的地方，疊加別墅是最常見的別墅產(chǎn)品。

確實(shí)，這么長時(shí)間與房子的密切相處，不禁讓人們對(duì)房子有了新的思考。我們開始重新審視自身需求，到底需要什么樣的居住環(huán)境？

顯然，疫情對(duì)人們生活造成的影響和產(chǎn)生的巨大心理沖擊已經(jīng)刺激了購房者居住理念、置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變。對(duì)于后疫情時(shí)代下的置業(yè)需求，主要有以下幾點(diǎn)：低密度住宅、小區(qū)自然環(huán)境，戶型功能規(guī)劃合理等等，都將成為未來購房時(shí)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

低密度高品質(zhì)別墅是終極改善

大家對(duì)低密度，綠化高的小區(qū)需求更甚，首先，低密小區(qū)樓棟多為多層、洋房，甚至別墅。低密本身就是是居住舒適性的體現(xiàn)，而在這次防疫戰(zhàn)中，低密小區(qū)的優(yōu)勢(shì)也得到了展現(xiàn)。

低密別墅，不僅意味著建筑間距更大、自然環(huán)境更好、人口基數(shù)也少了不少、公共空間使用頻率低，疫情期間更能減少人與人之間的接觸，大大降低傳播風(fēng)險(xiǎn)。

上海目前在售或待售共72盤，可供選擇性還是很多的。

市中心別墅——物以稀為貴

盤點(diǎn)城央別墅項(xiàng)目的分布情況，最多的要屬黃浦區(qū)，以舊改的歷史風(fēng)貌的保留為主。黃浦區(qū)的別墅盤涵蓋了外灘、南京路、豫園、新天地、董家渡眾多核心板塊，可以說是上海最為稀缺的核心資源。

露香園二期地塊，位于黃浦區(qū)老城廂核心地段，西鄰露香園一期，東臨豫園和外灘，地理位置優(yōu)越。和10號(hào)線豫園站地塊，546、547地塊，福佑地塊，并成為市中心難得的巨型住宅地塊。

參考一期產(chǎn)品，二期別墅大概率還是延續(xù)老上海格調(diào)的石庫門+現(xiàn)代代摩登風(fēng)格，格調(diào)依舊非常高，預(yù)計(jì)套均總價(jià)接近億元！

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院坐落于黃浦區(qū)董家渡金融城與南外灘金融聚集帶。板塊內(nèi)的綠城黃浦灣、華潤外灘九里、綠地外灘中心等，都是浦西首屈一指的封面豪宅。

而融創(chuàng)外灘壹號(hào)院也是成體量開發(fā)的濱江豪宅。融創(chuàng)外灘壹號(hào)院一期、二期在近兩年內(nèi)入市，反響不錯(cuò)。根據(jù)規(guī)劃，三期將推出140米高層大宅+合院別墅，主力建面約190-280平。青睞別墅的小伙伴，可要多加關(guān)注。

除了黃浦區(qū)，靜安也有部分項(xiàng)目還有聯(lián)排別墅的產(chǎn)品，比如已經(jīng)入市的龍盛福新里、安康苑、靜安城投73街坊等。

蘇河灣板塊的珠江安康苑首開已售罄，二批次房源等待入市。除了大家熟知的三棟超高層，其實(shí)安康苑還有別墅產(chǎn)品，24#地塊會(huì)復(fù)建永慶里，以及少量風(fēng)貌合院，25#也規(guī)劃為大規(guī)模成片風(fēng)貌復(fù)建里弄及別墅。

靜安城投73街坊分南北兩地塊，南北地塊被南草坪花園隔開。項(xiàng)目南地塊是低密度住宅部分，將建聯(lián)排別墅，共1.8萬平，共計(jì)77套房源，預(yù)計(jì)今年開工。

項(xiàng)目到南京西路地鐵站和蘇州河都是步行可達(dá)的距離。周邊商業(yè)資源自然是豐富，包括久光百貨、芮歐百貨、會(huì)德豐國際廣場、靜安嘉里中心、1788國際中心、興業(yè)太古匯等?？梢韵胂螅挥诶响o安黃金地段，無論是平層和別墅，未來肯定都不缺客戶。

市中心的別墅，無論是地段還是配套，都是經(jīng)久不衰很能打的，價(jià)值也是其他區(qū)域無法媲美的。

預(yù)算不夠沒關(guān)系外環(huán)外也有別墅

浦東共8個(gè)別墅盤。其中，中建玖里書香是二期加推，將推出227套建面約120-150㎡寬境疊墅產(chǎn)品。目前臨港的別墅產(chǎn)品還是比較稀缺的，未來入市還是有一定的競爭力。

嘉定共推出4盤。

嘉定的南翔板塊是區(qū)域內(nèi)比較宜居的板塊，周邊的生活配套齊全，還有大型的商業(yè)綜合體南翔萬象城在側(cè)，之前南翔僅有融信海納印象在售，房源供應(yīng)不多，而且積分也較低。

未來南翔區(qū)域有2個(gè)純新盤入市，碧桂園柏悅翔灣以及海倫堡玖悅源筑，南翔斷供已久，需求量大，這兩盤觸發(fā)積分的可能性是比較大的。

海倫堡玖悅源筑距古猗園直線距離約300米。項(xiàng)目包括2棟高層、6棟洋房和疊墅，共計(jì)334套，得房率洋房，疊加81.5%，還是蠻高的。

其中3#、4#為洋房產(chǎn)品，其余樓棟為疊加產(chǎn)品，建面約161-181平。南翔斷供已久，海倫堡玖悅源筑疊墅產(chǎn)品的入市，將使區(qū)域內(nèi)置換需求有效釋放。

奉賢有5盤。正陽鉑璟灣位于奉賢新城南橋板塊，外立面采用石材干掛工藝，打造法式經(jīng)典風(fēng)格，可謂是性價(jià)比極高的天花板級(jí)改善之選。

推出建筑面積約176-204平準(zhǔn)現(xiàn)房疊墅，均價(jià)48750元/平，據(jù)悉目前僅剩4套，手慢無。項(xiàng)目地處南橋正核心，位于繁華現(xiàn)代都市與新江南水鄉(xiāng)交界處，居住環(huán)境沒的說。

寶山別墅供應(yīng)不算少，共4盤。碧桂園柏悅江灣是10號(hào)線旁純新盤，打造131-147平的疊加產(chǎn)品。該項(xiàng)目與楊浦新江灣僅有一街之隔，因此，項(xiàng)目的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)73000元/平米，遠(yuǎn)高于寶山區(qū)所有新房價(jià)格。碧桂園柏悅江灣的目標(biāo)客戶基本上定位在意向新江灣城但積分或預(yù)算不足的客群，而周邊新江灣城的新房已經(jīng)基本突破10萬，所以作為疊加房源，該項(xiàng)目的價(jià)格會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。

遠(yuǎn)洋紅星寶山天鉑將推出建面約110-125㎡四層疊加房源。

得益于舒適的居住尺度感，疊加產(chǎn)品一直備受廣大購房者青睞。但限墅令以來，2021年北上海的疊加項(xiàng)目屈指可數(shù)，可以說一直是改善客戶的遺憾。

要知道上海的大多數(shù)疊加都是采用6層的設(shè)計(jì)，分為上疊、中疊、下疊，像遠(yuǎn)洋紅星寶山天鉑這樣的4層只有上、下疊的房源，更加少見。相比于6層疊加，4層疊加的私密性也更好。

而且4層疊加無論上疊、下疊都各有特色，建面約110㎡上疊有露臺(tái)和靈動(dòng)空間，建面約125㎡的下疊有庭院和地下室。所以未來遠(yuǎn)洋紅星寶山天鉑再度面市，想來熱度不會(huì)低。

下疊戶型建面約125平四室兩廳三衛(wèi)，包括地下層、一層、二層。一層雙開間朝南，超大面寬橫廳，保證了室內(nèi)充足的采光，客廳寬敞明亮，一家人活動(dòng)不受限；地下室寬敞且有通風(fēng)井，可以根據(jù)業(yè)主愛好建設(shè)為觀影室、茶室、書房等空間；二層則為2個(gè)臥室、1個(gè)功能空間，主臥采用套房設(shè)計(jì)，衣帽間方便收納；三個(gè)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，居住隱私性極佳；南側(cè)臥室連通陽臺(tái)，采光通風(fēng)效果好，足不出戶也能感受大自然。北側(cè)次臥有飄窗，雖然比不上陽臺(tái)，但是也可以足不出戶欣賞窗外景色。

島上的小院子——遠(yuǎn)離世俗

不得不說，崇明雖然遠(yuǎn)，但是別墅盤是真的多！共11盤。均價(jià)也是放眼整個(gè)上海最低的。

十里江灣位于城橋，包含建面約146-150平的別墅，均價(jià)約28915元/㎡，總規(guī)劃容積率1.15，車位配比為1:1，車位數(shù)1432個(gè)。在整個(gè)崇明別墅供應(yīng)中是價(jià)格洼地，性價(jià)比高。

仁恒海明院位于陳家鎮(zhèn)，目前主推137平的疊墅，均價(jià)約34700元/平，仁恒的品質(zhì)自然是不用多說，仁恒的物業(yè)服務(wù)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的大眾認(rèn)可度都很高，心水仁恒、想買別墅但又苦于預(yù)算的購房者，不妨來看看這個(gè)盤，低總價(jià)就可以買到仁恒海上源等等同品質(zhì)同開發(fā)商的樓盤，是不是非常賺？

由此可見，低密度高綠化、戶型功能規(guī)劃合理的別墅將為疫情后的新寵。

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