作者：子非魚

01

一周時(shí)間里，連續(xù)三次出招，紓解樓市壓力，昔日 " 樓市四小龍 " 之南京，到底有多著急？

根據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，南京又下調(diào)房貸利率了。

當(dāng)前，南京主要銀行首套房貸利率基本在 5.2%-5.4% 之間。與 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、5.2%-5.6% 相比又進(jìn)一步下調(diào)。放款時(shí)間也在不斷提速，最快一周就可放款。

而在降房貸利率之前：

4 月 12 日，南京市溧水區(qū)、六合區(qū)調(diào)整限購(gòu)政策，向外地戶籍購(gòu)房者開(kāi)放了可購(gòu)一套房的資格。

4 月 14 日，南京放松商品房預(yù)售款監(jiān)管，最高可撥付 60% 監(jiān)管資金。要知道，去年因?yàn)橐婪稑潜P爛尾，防范房企抽調(diào)資金，很多省市都加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，甚至在國(guó)家層面上都發(fā)布了明確文件。

南京此舉，明顯是逆勢(shì)行為。

降利率、放開(kāi)六合區(qū)、溧水區(qū)的限購(gòu)，是為了增加購(gòu)房需求。放松預(yù)售款監(jiān)管，則是給困難房企適當(dāng)減輕資金壓力。三個(gè)動(dòng)作，都是為了托底樓市。

但如此火急火燎，迫不及待，一周連發(fā)三道救市令，且力度還不小，尤其是放開(kāi)溧水區(qū)和六合區(qū)的限購(gòu)，以及放松預(yù)售監(jiān)管，動(dòng)作力度非常大，顯然南京有點(diǎn)著急了。

也不由得南京不著急，南京樓市當(dāng)下面臨的局面是，成交量低迷，庫(kù)存積壓，二手房掛牌量超 10 萬(wàn)套，炒房客大量掛牌套現(xiàn)等。

02

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至 3 月 31 日，南京一季度新房認(rèn)購(gòu) 5731 套、成交 21129 套，與去年一季度（認(rèn)購(gòu) 10098 套、成交 30052 套）相比，認(rèn)購(gòu)量下跌了 43.2%、近乎腰斬，成交量也下跌了 30%。

低迷的成交量不斷推高南京的新房庫(kù)存，根據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至 4 月 15 日，南京全市住宅新房可售套數(shù)達(dá) 75547 套，創(chuàng)下歷史新高。

從去化周期來(lái)看，南京市目前整體去化周期為 9 個(gè)月左右，不算高。

但分板塊來(lái)看，六合、溧水和高淳三個(gè)外圍區(qū)的去化周期非常長(zhǎng)，在 71 至 97 周之間，也即 17 個(gè)月至 25 個(gè)月之間，這一去化周期遠(yuǎn)超住建部劃定的 12 個(gè)月安全警戒線。

這也是南京為何著急放開(kāi)六合區(qū)、溧水區(qū)限購(gòu)的原因。很多人疑惑，為何不放開(kāi)高淳區(qū)，高淳區(qū)去化周期比六合、溧水還要高。

原因在于，高淳區(qū)限購(gòu)政策本就不嚴(yán)厲，外地人無(wú)房，本就可以買一套。六合、溧水放開(kāi)限購(gòu)，也只是向高淳區(qū)看齊了而已。

二手房方面，3 月份南京二手房只成交 5947 套，對(duì)比 2 月的 4037 套，上漲了 47.3%，但是對(duì)比去年 3 月 11574 套的成交量，直接下跌 48.6%，堪稱腰斬。

疫情仍未結(jié)束，這也意味著，在流動(dòng)性限制之下，成交量依舊難以有起色。

在這種背景下，原本就高企的二手房掛牌量，有可能會(huì)繼續(xù)增加，會(huì)有更多炒房客受不了，掛牌套現(xiàn)。

3 月份時(shí)，本號(hào)根據(jù)鏈家網(wǎng)梳理的各主要城市二手房掛牌量數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量為 118719 套。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鏈家網(wǎng)、媒體公開(kāi)數(shù)據(jù)等

而根據(jù)貝殼找房最新數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量 110195 套，盡管相較于 3 月份略有減少，但仍在 11 萬(wàn)套以上，掛牌量仍在高位。

當(dāng)然，掛牌數(shù)量多寡，并不能直接說(shuō)明一個(gè)城市的二手房更危險(xiǎn)，還要與人口規(guī)模相結(jié)合起來(lái)。

換句話說(shuō)，人均二手房掛牌量，更能真實(shí)反映一個(gè)城市的二手房掛牌高低。

不幸的是，這一數(shù)據(jù)，南京排名更加靠前，南京人均二手房掛牌量高達(dá) 127.4 套 / 萬(wàn)人，位居主要城市第 4 位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)

如此多的二手房掛牌量，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，此前入局的炒房客，開(kāi)始扛不住了，想要快速套現(xiàn)脫身。

畢竟，對(duì)于炒房這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)只有快速上漲才能獲利，慢漲、滯漲甚至下滑，他們都會(huì)得不償失。

南京的新房與二手房?jī)r(jià)格，橫盤很久了，去年三四季度，更是有很多開(kāi)發(fā)商打折促銷，很多業(yè)主降價(jià)掛牌。

曾經(jīng)傲嬌的江北新區(qū)板塊，很多樓盤都提出了八成首付才能購(gòu)買，現(xiàn)在紛紛降到了底線三成首付。

沒(méi)有了傲嬌底氣。

03

客觀來(lái)說(shuō)，作為長(zhǎng)三角核心城市的南京，樓市風(fēng)險(xiǎn)并不大，房?jī)r(jià)也不可能出現(xiàn)大面積下滑。

第一，南京有經(jīng)濟(jì)底氣。自從 2020 年南京躋身內(nèi)地 GDP 十強(qiáng)陣容之后，位置非常穩(wěn)固。

第二，南京的人口還在增加，盡管增加得不多。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

第三，盡管六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)的去化周期在 17 個(gè)月至 25 個(gè)月之間，但南京市整體新房去化周期只有 9 個(gè)月，這只能說(shuō)明南京市市區(qū)的去化周期比較短，去化壓力整體不大。

這三點(diǎn)是南京市房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，不會(huì)大面積下滑，更不可能出現(xiàn)大幅上漲。目前全國(guó)樓市整體市場(chǎng)信心低迷，更為關(guān)鍵的是，疫情持續(xù)影響下，民眾的購(gòu)買力在下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3 月份社消負(fù)增長(zhǎng)了。

此外，全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力仍比較大，最關(guān)鍵的是，失業(yè)率不斷走高。3 月份全國(guó)失業(yè)率為 5.8%，比預(yù)期 5.5% 多出了 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。

分城市來(lái)看，31 個(gè)大城市失業(yè)率從 2021 下半年開(kāi)始，就不斷拉升，直到現(xiàn)在，失業(yè)率高出全國(guó)平均數(shù)據(jù)。

宏觀上是數(shù)據(jù)，微觀上是多少家庭的悲歡離合。

在民眾的收入存在較大不確定性，包括南京在內(nèi)的很多中心城市，各種救市操作都是徒勞，不會(huì)根本上解決當(dāng)前低迷的成交量。

因此，接下來(lái)的短期內(nèi)，南京市無(wú)論市區(qū)還是郊區(qū)，成交量可能會(huì)略有上升，但不會(huì)改變低迷的本質(zhì)。至于房?jī)r(jià)方面，市區(qū)會(huì)堅(jiān)挺，六合、溧水、高淳有可能會(huì)繼續(xù)下行。

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