“這套房子剛掛出來(lái)價(jià)格是500萬(wàn)元，現(xiàn)在降到430萬(wàn)元，確定的話(huà)，還可以和業(yè)主談。”10月31日，在北京大興南六環(huán)一家鏈家門(mén)店內(nèi)，一位中介指著電腦屏幕上的一套三居室表示，全款購(gòu)買(mǎi)，可談的空間更大。

該中介介紹，近期，一些堅(jiān)守價(jià)格的業(yè)主信心開(kāi)始松動(dòng)，“原來(lái)是報(bào)出一個(gè)價(jià)，能賣(mài)就賣(mài)，賣(mài)不了就掛著”，但從八九月開(kāi)始，有業(yè)主著急起來(lái)，降價(jià)房源明顯多了。

賣(mài)方定價(jià)松動(dòng)背后是供應(yīng)增加、成交放緩。

中指院數(shù)據(jù)顯示，10月北京庫(kù)存漲幅超過(guò)12%，一手房成交面積環(huán)比下降29%，截至30日，二手房成交套數(shù)環(huán)比下降105.24%。

上述鏈家中介表示，目前北京市場(chǎng)二手房成交多數(shù)以換房改善為主，所以連環(huán)單較多，“有的是為了孩子上學(xué)，換到市里，有的是小換大，純剛需首套的也有，但占比不是很高。”

這名中介發(fā)現(xiàn)，從9月開(kāi)始明顯的變化是，業(yè)主出貨的意愿變得強(qiáng)烈起來(lái)，新掛出的房源價(jià)格開(kāi)始走低。

9月，北京一手房成交量為5574套，為全年最高點(diǎn)，10月截至30日，成交量為4198套，下滑較為明顯。從成交面積上看，10月北京一手房成交面積環(huán)比下降了29%。

上海一手房成交量在9月也出現(xiàn)了驟降，官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月網(wǎng)簽量為2590套，而8月這一數(shù)據(jù)是14448套;二手房方面，9月鏈家和我愛(ài)我家合計(jì)成交3220套，稍高于8月，10月前兩周為899套。

9月，廣州中心城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目放開(kāi)限簽政策，導(dǎo)致成交量創(chuàng)全年新高，也導(dǎo)致10月的成交量環(huán)比出現(xiàn)50.81%的降幅。

深圳一二手房成交量最高點(diǎn)均出現(xiàn)在8月，分別為3694套和7208套，9月兩個(gè)數(shù)字分別降至2169套和4492套，10月仍在持續(xù)下滑，截至30日，分別為1617套和3570套。

一家香港上市房企的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，成交量變化受到的影響因素較多，短期下降并不意味著市場(chǎng)冷卻，“原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有投資屬性的，加杠桿容易，現(xiàn)在把杠桿抽離了。300萬(wàn)的房子，原來(lái)手里有80萬(wàn)就能買(mǎi)，現(xiàn)在起碼得200萬(wàn)。”

出貨意愿變強(qiáng)

上述中介表示，北京二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加并不明顯，但由于成交走低，無(wú)論是投資客還是改善型換房客，出貨意愿變得強(qiáng)烈。

判斷一套房源屬于自住還是投資并不難，一般情況下，房屋是簡(jiǎn)裝甚至保持毛坯，業(yè)主從未居住過(guò)，絕大多數(shù)為投資。“當(dāng)時(shí)這邊房子比較便宜，單價(jià)只有1萬(wàn)元左右，很多人作為投資買(mǎi)的。”該中介表示。

投資客，往往也是打破市場(chǎng)價(jià)格底線(xiàn)的領(lǐng)頭羊。環(huán)京地區(qū)燕郊樓市就是典型，燕郊房?jī)r(jià)在高杠桿投資客割肉甩貨過(guò)程中，從接近4萬(wàn)元/平方米一路下滑到當(dāng)前得不足2萬(wàn)元。

由于北京購(gòu)房門(mén)檻較高，市場(chǎng)容量較大，投資客的變化對(duì)整體樓市的影響還不明顯，“這個(gè)小區(qū)，買(mǎi)的時(shí)候基本都是1萬(wàn)元出頭，現(xiàn)在4萬(wàn)出頭，無(wú)論怎么降，業(yè)主都能賺錢(qián)。”

另外，改善型換房為主的市場(chǎng)下，一些連環(huán)單中的業(yè)主，也會(huì)選擇小幅降價(jià)出售，“我剛做一個(gè)連環(huán)單，業(yè)主為了小孩上學(xué)換房，一賣(mài)一買(mǎi)，用了5個(gè)多月，還好她家小孩是明年上學(xué)，如果距離登記入學(xué)很近，就只能降價(jià)賣(mài)了。”

鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年5月，新增房源平均報(bào)價(jià)開(kāi)始高于在售房源平均報(bào)價(jià)，但從9月開(kāi)始，新增房源平均報(bào)價(jià)又低于在售房源平均報(bào)價(jià)，10月最后一周，這一差距是500元/平方米。

不僅是二手房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，北京一手房市場(chǎng)中，限競(jìng)房作為性?xún)r(jià)比較高的產(chǎn)品，目前多數(shù)項(xiàng)目實(shí)際去化效果并不理想，尤其是交通、教育、醫(yī)療等配套相對(duì)薄弱的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

中指院的報(bào)告顯示，截至10月20日，北京25個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目平均備案簽約率只有15%，尤其是位于房山、平谷等區(qū)域的部分項(xiàng)目，從蓄客至今已經(jīng)過(guò)去半年多時(shí)間，但備案簽約率還不到10%。

上述營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，在一個(gè)投資為主的市場(chǎng)中，配套并不重要，但在剛需和改善型為主的市場(chǎng)中，“有沒(méi)有地鐵、有沒(méi)有好學(xué)校等配套，往往是購(gòu)房者做決定的關(guān)鍵。”

價(jià)格回到2016年底

上述中介介紹，他負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的小區(qū)由一家美國(guó)上市的房企開(kāi)發(fā)，2015年交付，2016年初，二手房?jī)r(jià)格2萬(wàn)元出頭，到2016年底，房?jī)r(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元大關(guān)，到2017年3月，成交價(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，“限購(gòu)升級(jí)后，價(jià)格開(kāi)始下跌，到現(xiàn)在中間有漲有跌，整體算下來(lái)跌了1萬(wàn)元左右。”

來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的中國(guó)房?jī)r(jià)行情顯示，10月北京一手房均價(jià)為6.4萬(wàn)元/平方米，環(huán)比持平。二手房均價(jià)為6.21萬(wàn)元/平方米，環(huán)比小幅上升0.96%，同比下滑了4.07%，價(jià)格已經(jīng)回歸到2016年底。

與北京相比，上海一二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下滑，其中10月一手房均價(jià)為6.09萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下滑0.2%，二手房均價(jià)為5.14萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降1.31%，同比下降了2.03%。

10月，廣州一手房均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上升1.05%，二手房均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲1.04%，同比上漲7.8%。廣州也是一線(xiàn)城市中一二手房環(huán)比同比均上漲的城市。

深圳10月一手房均價(jià)為6.34萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上升0.54%，二手房均價(jià)為5.57%，環(huán)比下降4.35%，同比上升了4.77%。

值得關(guān)注是，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線(xiàn)城市中，10月二手房?jī)r(jià)格均低于一手房?jī)r(jià)格。此前，四個(gè)城市一二手房?jī)r(jià)格曾長(zhǎng)時(shí)間倒掛。這意味著“買(mǎi)到即賺到”時(shí)代的終結(jié)。

上述房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，從市場(chǎng)層面而言，未來(lái)比拼的是項(xiàng)目自身硬件品質(zhì)和服務(wù)，以及區(qū)位、交通、園林、教育、醫(yī)療、商業(yè)等綜合資源稟賦。

就在業(yè)界普遍認(rèn)為樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)的時(shí)候，房企的業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)紀(jì)錄。中指院發(fā)布的榜單顯示，前10個(gè)月，銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房企數(shù)量達(dá)到24家，遠(yuǎn)洋、融信、藍(lán)光也有望在年底進(jìn)入千億俱樂(lè)部。2017年中國(guó)千億房企為17家，2016年是12家，2015年是7家。

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