寫字樓市場是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寫字樓租賃市場的活躍程度、企業(yè)用戶在寫字樓里的配比和變化情況反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的活力和不同行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

今年以來，國內(nèi)寫字樓市場呈現(xiàn)出較為有趣的局面，一方面，2019年寫字樓新增供應(yīng)加大，寫字樓租金有所下降;另一方面，國際私募巨頭黑石、新加坡凱德集團(tuán)、房地產(chǎn)信托基金領(lǐng)展等在內(nèi)的外資買家，頻頻斥巨資買樓。

對此，北青網(wǎng)記者專訪了國際房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海，對今年的寫字樓市場走勢進(jìn)行解析。

北青網(wǎng)記者：今年國內(nèi)整體寫字樓租賃市場不景氣，成交及價格有所下行，請您分析下主要原因?

嚴(yán)區(qū)海：寫字樓租賃市場的活躍程度從2018年下半年特別是第四季度出現(xiàn)明顯的放緩，2019年第一季度從一線城市寫字樓租賃市場來看，租賃需求仍較為疲軟，租賃成交量和去年同期相比明顯減少。

盡管部分城市第一季度末開始有回升跡象，但宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性也使得占市場需求主導(dǎo)的國內(nèi)企業(yè)出現(xiàn)明顯的對租賃成本的控制，特別是中小型企業(yè)，減少租賃成本的傾向更為明顯，從而造成租金有小幅的降低，但同時也促使更多的搬遷需求出現(xiàn)。

北青網(wǎng)記者：您認(rèn)為今年北京寫字樓的市場走勢會呈現(xiàn)哪些新特點?

嚴(yán)區(qū)海：2019年，北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)量預(yù)計將為達(dá)到歷史高峰的120萬平方米——其中84.43%將位于CBD、亞奧與麗澤子市場。CBD核心區(qū)電力供應(yīng)的不足以及麗澤子市場的相對欠成熟或?qū)⒁欢ǔ潭壬献璧K位于這兩個區(qū)域新項目的租賃進(jìn)程。我們因此預(yù)測全市整體空置率將于2019年末被同比推升8.1個百分點至18.1%，大量的新增供應(yīng)亦會使平均租金同比小幅下調(diào)0.48%。

北青網(wǎng)記者：北京是否面臨寫字樓過剩的問題?中長期會向什么方向發(fā)展?

嚴(yán)區(qū)海：北京甲級寫字樓市場整體空置率為10%左右，但如果不考慮新興商務(wù)圈的影響，核心區(qū)域空置率僅為7%，仍是較為健康的水平。2019年將會有較多新增供給進(jìn)入市場，將推高整體空置率。但是我們認(rèn)為北京作為全國第三產(chǎn)業(yè)占GDP比例最高的城市，包括科技、金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)和傳媒等領(lǐng)域企業(yè)帶來的需求仍會將新增供給逐漸吸納，只是需要一些時間。另外一方面，隨著政府規(guī)劃的調(diào)整，會控制部分寫字樓項目的體量和入市時間，從而減少部分未來供給，使得北京寫字樓市場供需更為平衡。從長期看，北京寫字樓市場空置率仍將回落到較為健康的水平。

北青網(wǎng)記者：今年前3個月，外資機(jī)構(gòu)在中國內(nèi)地的大宗交易已達(dá)8起，累計金額超過300億元人民幣，僅黑石一家機(jī)構(gòu)就出手近200億元。您認(rèn)為為何外資突然搶購寫字樓?

嚴(yán)區(qū)海：2019年第一季度北京投資市場總成交金額達(dá)到人民幣342億元，較2018年第四季度增長50%，環(huán)比增長迅猛的主要原因是融創(chuàng)中國收購泛海國際北京及上海地塊資產(chǎn)包交易金額較大，其中北京地塊估計的收購價約人民幣200億元，占北京第一季度總成交額的59%。從買家國籍來看，國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)仍主導(dǎo)市場，但外資投資機(jī)構(gòu)從2018年下半年開始高端關(guān)注北京投資市場，2018年外資買家投資金額占比達(dá)到25%，比2017年提高了22個百分點。與國內(nèi)買家相比，外資投資者在資金來源方面有較大優(yōu)勢，而受到國家金融政策的影響，盡管2019年流動性略有放松，但到目前為止進(jìn)入到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的資金仍較為有限。這也是驅(qū)動外資買家購買行為的原因之一。

同時，外資涌入中國商業(yè)地產(chǎn)更多還是看好北上廣深等城市資產(chǎn)的保值增值能力，其背后是對中國經(jīng)濟(jì)增長的長期信心。這也是近年來大部分外資在配置資產(chǎn)時把中國當(dāng)做亞洲最重要市場之一的原因。

北青網(wǎng)：在城市群發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，國內(nèi)寫字樓格局是否會有所改變?

嚴(yán)區(qū)海：如前所述，國內(nèi)寫字樓租賃市場目前主要是需求略有放緩，2019年一線城市都將迎來大量新增供給，從而不同程度推高空置率，但租金變化各城市略有差異。

根據(jù)近期發(fā)改委發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，加快建設(shè)的京津冀、長江三角洲和粵港澳大灣區(qū)，以及扎實開展規(guī)劃實施情況跟蹤評估的成渝城市群都是當(dāng)前寫字樓市場相對比較成熟的區(qū)域，其他城市群為有序推動規(guī)劃實施或加快出臺發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域，因此從短期來看寫字樓格局不會有明顯變化。(張郁唯)

關(guān)鍵詞： 寫字樓 外資