近年來(lái)，伴隨著人們“安居夢(mèng)”的逐步實(shí)現(xiàn)，商品房買(mǎi)賣(mài)日益活躍，房產(chǎn)中介行業(yè)也不斷發(fā)展壯大，成了房屋交易過(guò)程中不可或缺的重要角色。雖然中介的出現(xiàn)為購(gòu)房者提供了較為專(zhuān)業(yè)的服務(wù)和便利，但房屋交易的問(wèn)題有時(shí)比較復(fù)雜，甚至還伴隨著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件通常是由于房屋中介的居間行為涉及諸多違法違規(guī)操作，導(dǎo)致房屋租賃及買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)、雙方過(guò)戶(hù)條件無(wú)法達(dá)成等問(wèn)題，進(jìn)而產(chǎn)生糾紛。更有甚者，曾有中介為促成交易賺取傭金，主動(dòng)建議客戶(hù)采取“假離婚”的方式規(guī)避限購(gòu)政策，這不但造成了家庭關(guān)系不睦，更有夫妻“假戲真做”最終離婚。

北京市第三中級(jí)人民法院法官通過(guò)分析涉房屋糾紛的案件發(fā)現(xiàn)，中介不當(dāng)行為廣泛存在于房屋買(mǎi)賣(mài)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，且呈現(xiàn)出善于利用政策漏洞，規(guī)避被追責(zé)處罰的情形。因此，建議當(dāng)事人在進(jìn)行房屋購(gòu)買(mǎi)、租賃時(shí)，一定要選擇正規(guī)房屋中介公司，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)止損，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或者通過(guò)民事訴訟途徑解決。

案例一

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)受限 房主“假離婚”終成真

2016年1月，甘某通過(guò)某經(jīng)紀(jì)公司，與孔某簽訂了《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》及《補(bǔ)充協(xié)議》，欲購(gòu)買(mǎi)孔某名下一處位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的房屋，房屋成交價(jià)格為212萬(wàn)元。但該套房子是孔某家庭的唯一房產(chǎn)，不符合“滿(mǎn)五年”交易，并且稅費(fèi)還比較高。

為了促成交易，中介業(yè)務(wù)員小李便建議出賣(mài)人孔某與其妻子王某“假離婚”，欲通過(guò)這種方式達(dá)到并促成“滿(mǎn)五唯一”條件。在小李的極力規(guī)勸下，孔某與妻子辦理了離婚手續(xù)，房屋轉(zhuǎn)移登記至妻子名下。隨后，買(mǎi)賣(mài)雙方順利簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，甘某又支付了50萬(wàn)元定金，并與孔某約定在4月30日前完成房屋交付。

原本以為房子很快就能成交，誰(shuí)知最后卻在履行合同的環(huán)節(jié)中發(fā)生了糾紛?？啄称拮油蝗惶岢龀烦W(wǎng)簽，隨后，孔某也明確表示不同意賣(mài)房。買(mǎi)賣(mài)雙方因此鬧到了法院。

甘某認(rèn)為，孔某夫妻不僅沒(méi)有按約定的時(shí)間交房，還將已經(jīng)簽訂合同的房屋進(jìn)行二次抵押，種種原因?qū)е路课葑罱K沒(méi)有完成網(wǎng)簽和交付。

綜上，一審法院經(jīng)審理判決：甘某與王某繼續(xù)履行與孔某簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》，王某二人騰空房屋并配合甘某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。北京市第三中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定和各自履行情況，一審法院判決繼續(xù)履行合同并無(wú)不當(dāng)?？啄巢环崞鹕显V，二審判決維持原判。

北京市第三中級(jí)法院審監(jiān)庭 孫棟法官

法官說(shuō)：法院在案件審理過(guò)程中了解到，孔某向法院表示其和妻子“假離婚”后，雙方因賣(mài)房的事情爭(zhēng)吵不斷，已影響了家庭的正常生活，感情日益冷淡，目前已不打算再?gòu)?fù)婚，請(qǐng)勿將婚姻作為合同交易的“籌碼”，影響正常的家庭關(guān)系。

案例二

一房三賣(mài)，“戲精”中介與黑心賣(mài)家唱雙簧

2013年5月，宛某將自己名下位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的一套房屋掛在A中介公司麗都店出售，喬某是麗都店的店長(zhǎng)。購(gòu)房人朱某在交付給宛某345萬(wàn)元的首付款后，10月15日喬某公司為朱某辦理了網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

2013年9月，宛某又將這套房產(chǎn)掛在B中介公司進(jìn)行出售。9月17日，購(gòu)房人陳某在B中介公司與宛某簽訂房屋預(yù)售合同，并向宛某支付了首付款。一個(gè)月后，陳某網(wǎng)簽時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)已經(jīng)被朱某網(wǎng)簽，經(jīng)協(xié)商未果后起訴至法院。當(dāng)年11月，陳某又向法院提出財(cái)產(chǎn)保全，保全宛某名下263萬(wàn)余元的財(cái)產(chǎn)。

誰(shuí)知這套房子買(mǎi)賣(mài)還沒(méi)結(jié)束。同年11月，王某通過(guò)A公司的喬某得知，宛某的房子正在出售。喬某以少交中介費(fèi)為由，說(shuō)服王某與宛某又在C中介公司簽訂了房屋預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議，約定購(gòu)房?jī)r(jià)格為510萬(wàn)元。在王某支付了300萬(wàn)元首付款后，宛某給了喬某30萬(wàn)元好處費(fèi)。2014年1月，王某委托C公司進(jìn)行網(wǎng)簽，該公司還把房屋鑰匙交付給王某。本以為能順利網(wǎng)簽，卻沒(méi)想到一個(gè)月后，喬某稱(chēng)該房屋因債務(wù)糾紛無(wú)法網(wǎng)簽。于是，王某向法院提起民事訴訟，這才了解到要買(mǎi)的這套房子早已涉民事訴訟并被保全。

為得到房屋尾款，宛某在王某提起民事起訴后，向他出示了偽造的民事裁定書(shū)，將保全財(cái)產(chǎn)篡改為人民幣9638392元，以證明其有償還能力。喬某因收取了宛某好處費(fèi)，便伙同宛某一起謊稱(chēng)只有王某付了尾款住進(jìn)去，才能得到該房屋所有權(quán)。另外，喬某還提供了虛假的資金監(jiān)管賬戶(hù)，催促王某將尾款210萬(wàn)元轉(zhuǎn)入該賬戶(hù)，并出具了蓋有偽造公章的收據(jù)。

最后，王某通過(guò)銀行查賬及通過(guò)公司核實(shí)發(fā)現(xiàn)，喬某提供的資金監(jiān)管賬戶(hù)是虛假的，而他也早在兩個(gè)月前就已經(jīng)從公司離職。

法院經(jīng)審理認(rèn)定，被告人宛某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十三年，剝奪政治權(quán)利三年，并處罰金人民幣十三萬(wàn)元;被告人喬某犯合同詐騙罪，判處有期徒刑八年，剝奪政治權(quán)利一年，并處罰金人民幣八萬(wàn)元。

北京市第三中級(jí)法院刑二庭 張媛法官

法官說(shuō)：我們?cè)趯徖碓摪笗r(shí)發(fā)現(xiàn)，中介喬某隱瞞了自己從房屋中介公司離職的事實(shí)及房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)情況，利用客戶(hù)對(duì)其身份的信賴(lài)，伙同賣(mài)方共同損害買(mǎi)方利益。在此，我們建議：房屋中介公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)中介人員的規(guī)范化管理，購(gòu)房者亦應(yīng)當(dāng)保持警惕，核實(shí)房屋中介人員的身份及房屋產(chǎn)權(quán)狀況，及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽，保證合法權(quán)益。

案例三

偽造公司出租房源 強(qiáng)迫租客違約盈利

2016年11月，小劉和大劉共同出資購(gòu)買(mǎi)了北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，準(zhǔn)備合謀通過(guò)強(qiáng)迫客戶(hù)交納本來(lái)無(wú)需交納的費(fèi)用，以及制造客戶(hù)“違約”來(lái)獲取非法利益。隨后，小劉和大劉先后聯(lián)合李某等人以上述公司的名義及偽造的“北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章”，非法從事房屋租賃中介活動(dòng)。

二人將手里掌握的多套房源交由團(tuán)伙成員對(duì)外出租。當(dāng)租客按照合同約定將租金、押金、管理費(fèi)等款項(xiàng)打入李某的銀行賬戶(hù)并入住租賃房屋后，小劉的團(tuán)伙成員便以語(yǔ)言威脅、辱罵、騷擾等方式強(qiáng)迫租客交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、中介費(fèi)等額外費(fèi)用，并聲稱(chēng)若不交納就構(gòu)成“違約”，必須搬離所居住的房屋，但租客被迫搬離后理應(yīng)退還的剩余款項(xiàng)亦會(huì)被強(qiáng)行扣除。有的租客即使按他們的要求交納了額外費(fèi)用，仍會(huì)被小劉團(tuán)伙以各種理由認(rèn)定為“違約”。

截至2017年9月案發(fā)時(shí)，25名租客被強(qiáng)行收取或者因“違約”被強(qiáng)行扣除的錢(qián)款共計(jì)30萬(wàn)余元人民幣。法院經(jīng)審理后，以敲詐勒索罪判處小劉等7人一年六個(gè)月至七年不等的刑期，并處罰金。

北京市第三中級(jí)法院刑二庭 張媛法官

法官說(shuō)：我們?cè)趯徖碓摪笗r(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋租賃領(lǐng)域的黑中介犯罪以敲詐勒索罪為主，作案手段相似，都是以低中介費(fèi)手段誘惑被害人簽訂租賃合同，后制造違約假象，進(jìn)而驅(qū)趕租客扣留租金。在此，我們建議：承租人應(yīng)當(dāng)盡量選擇正規(guī)的中介公司或線(xiàn)上租賃平臺(tái)，不要貪圖低中介費(fèi)，面對(duì)黑中介的敲詐勒索行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)警。

【法官提示】

從以往審理過(guò)的房屋糾紛案件發(fā)現(xiàn)，中介不當(dāng)行為廣泛存在于房屋買(mǎi)賣(mài)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，且呈現(xiàn)出善于利用政策漏洞，規(guī)避被追責(zé)處罰的情形。一些中介不從提高自身服務(wù)質(zhì)量著手，反倒鉆營(yíng)投機(jī)取巧，為了賺取傭金，欺瞞買(mǎi)賣(mài)雙方，采取違法違規(guī)手段促成交易，這種行為雖在短時(shí)間內(nèi)“抹平”了所謂的交易或溝通障礙，但不可避免地將對(duì)日后雙方產(chǎn)生分歧與糾紛埋下巨大隱患。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，即使相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同已履行完畢，因中介的不當(dāng)行為所造成的潛在不確定因素仍然存在，矛盾可能隨時(shí)爆發(fā)，留下隱患。

我們總結(jié)了涉及房屋中介案件發(fā)現(xiàn)，由中介不當(dāng)行為引發(fā)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的民事案件，主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)方面的特征：1.發(fā)生在房屋交易的各個(gè)環(huán)節(jié);2.善于利用制度的漏洞。通過(guò)社會(huì)調(diào)查，一些中介利用人為制造“滿(mǎn)五唯一”條件為交易主體規(guī)避稅費(fèi)成為一種常態(tài)，簽訂“陰陽(yáng)合同”也屢見(jiàn)不鮮;3.被追責(zé)率較低。一些案件需追加中介參加訴訟而未追加，又或即使中介作為第三人加入訴訟，卻囿于當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，未能厘清中介的責(zé)任，最終造成買(mǎi)賣(mài)雙方為損失買(mǎi)單，中介未被依法追責(zé)。

在審理涉及房屋中介的刑事案件過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，此類(lèi)案件主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：

第一，犯罪主體多具有中介職業(yè)背景

據(jù)統(tǒng)計(jì)，涉案公司(被告單位)主要包括兩類(lèi)：一是已取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照且經(jīng)營(yíng)范圍為房屋中介業(yè)務(wù)的正規(guī)中介公司，集中在房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，約占40%;二是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)其他公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等非法定程序取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且成立后以實(shí)施犯罪為主要活動(dòng)的“黑中介”公司，集中在房屋租賃領(lǐng)域，約占60%。

被告人主要包括三類(lèi)：分別為冒充房屋中介的人員、正規(guī)中介公司的從業(yè)人員及離職中介人員、“黑中介”公司的從業(yè)人員。涉案人員通常具有中介公司的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房屋交易流程，往往利用被害人在房屋交易領(lǐng)域的知識(shí)空白及信息不對(duì)稱(chēng)等劣勢(shì)，實(shí)施相關(guān)犯罪行為。例如，有人隱瞞自己已經(jīng)從房屋中介公司離職的事實(shí)，利用老客戶(hù)對(duì)其身份的信賴(lài)實(shí)施詐騙行為，比如案例二中的喬某正是隱瞞離職情況，實(shí)施詐騙行為;也有中介人員收取好處費(fèi)后幫助賣(mài)方隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵，串通賣(mài)方騙取買(mǎi)方錢(qián)款;此外，還有人雖是正規(guī)中介公司的從業(yè)人員，但其利用被害人渴望低中介費(fèi)的心理，伙同“黑中介”實(shí)施犯罪行為。

第二，多發(fā)領(lǐng)域因案由不同呈現(xiàn)差異

房屋交易領(lǐng)域包括房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域及房屋租賃領(lǐng)域，其中敲詐勒索案件多發(fā)于房屋租賃領(lǐng)域，其他案由則多發(fā)于房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域。此外，二手房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域是實(shí)施犯罪的重災(zāi)區(qū)，涉一手房的犯罪案件極少。這是因?yàn)椋阂环矫媸車(chē)?guó)家政策影響，北京等一線(xiàn)城市的房屋交易市場(chǎng)以二手房為主，新房存量較少;另一方面，二手房交易程序繁瑣，產(chǎn)權(quán)狀況復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)較高，存在作案空間。例如，有的購(gòu)房人交付首付款后才發(fā)現(xiàn)，房屋已被房主出售給他人或房屋存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形，因此遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。

第三，犯罪手段呈現(xiàn)多樣性與共通性

其一，房屋租賃領(lǐng)域的犯罪以敲詐勒索為典型代表，犯罪手段具有共通性。涉案中介人員敲詐勒索的常見(jiàn)套路為：通過(guò)發(fā)布低價(jià)房源信息或承諾零中介費(fèi)等手段，誘惑被害人簽訂租賃合同后，以言語(yǔ)威脅、辱罵、騷擾等方式強(qiáng)迫被害人交納物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等額外費(fèi)用，若租戶(hù)不交納則制造違約假象，并雇用打手強(qiáng)迫被害人搬離房屋，且拒不退還房租;也有部分“黑中介”通過(guò)威脅正規(guī)中介公司，壟斷特定小區(qū)的二手房買(mǎi)賣(mài)、租賃等中介業(yè)務(wù)，向租戶(hù)或買(mǎi)賣(mài)雙方索要合作費(fèi)、好處費(fèi)。

其二，房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域的犯罪以合同詐騙、詐騙為主，犯罪手段呈現(xiàn)多樣性。中介人員與賣(mài)方串通，損害買(mǎi)方利益的案件居多。常見(jiàn)犯罪手段包括：1.隱瞞房屋已被出售的事實(shí)，并重復(fù)銷(xiāo)售，賺取雙重中介費(fèi)及賣(mài)方好處費(fèi);2.以資金托管為名讓被害人將錢(qián)款打到其個(gè)人賬戶(hù);3.虛構(gòu)具有代理銷(xiāo)售房屋的資質(zhì)或者購(gòu)買(mǎi)回遷房的資格，通過(guò)偽造虛假文件甚至法院文書(shū)的方式騙取錢(qián)款;4.以收取稅費(fèi)、辦事費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、訂金、裝修款為由騙取他人錢(qián)款。部分涉案中介人員還采用釣魚(yú)式詐騙的手段，通過(guò)退還部分錢(qián)款的方式獲取被害人信任，以騙取更多的錢(qián)款。

針對(duì)涉房屋中介案件的上述特點(diǎn)，我們給購(gòu)房人、租客、中介公司以及監(jiān)管部門(mén)等提出以下建議：

1.對(duì)房屋購(gòu)買(mǎi)人的建議

第一，選擇正規(guī)房屋中介公司，切忌貪圖廉價(jià)中介費(fèi)。購(gòu)房人不僅要留心營(yíng)業(yè)執(zhí)照的業(yè)務(wù)范圍以確保公司具有房產(chǎn)中介資質(zhì)，還需綜合考量公司的口碑、專(zhuān)業(yè)度、注冊(cè)資金、員工形象、程序透明度等因素。第二，房屋中介人員的流動(dòng)性較強(qiáng)，需及時(shí)核實(shí)中介人員的在職情況。第三，購(gòu)房資金應(yīng)當(dāng)通過(guò)第三方資金托管賬戶(hù)等資金監(jiān)管方式匯入，謹(jǐn)慎核實(shí)監(jiān)管賬戶(hù)的真實(shí)性，切忌將錢(qián)款直接轉(zhuǎn)入個(gè)人賬戶(hù)。第四，中介人員可能會(huì)提供虛假文件或法院文書(shū)，甚至以交付鑰匙的方式取得購(gòu)房者信任以實(shí)施詐騙行為，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)保持警惕，核實(shí)文件真?zhèn)?。第五，?yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽，鎖定房屋狀態(tài)，有效避免一房多賣(mài);一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，需及時(shí)止損，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或者通過(guò)民事訴訟途徑解決。

2.對(duì)房屋租賃人的建議

第一，選擇正規(guī)中介公司或者線(xiàn)上租賃平臺(tái)，避免與個(gè)體中介直接交易，以有效降低風(fēng)險(xiǎn)。第二，司法實(shí)踐中，二房東收取租金后“跑路”的情況時(shí)有發(fā)生，若選擇個(gè)體中介，必須核實(shí)其出租或轉(zhuǎn)租權(quán)限。第三，錢(qián)款交易應(yīng)通過(guò)第三方監(jiān)管平臺(tái)或直接打到公司賬戶(hù)，并索要收據(jù)、發(fā)票等交易憑證。第四，提高維權(quán)意識(shí)，面對(duì)“黑中介”的敲詐勒索，不要忍氣吞聲，應(yīng)及時(shí)報(bào)警。

3.對(duì)房屋中介公司的建議

第一，中介公司應(yīng)當(dāng)審慎核實(shí)房源，避免交易房屋存在產(chǎn)權(quán)瑕疵。第二，中介公司應(yīng)建立嚴(yán)格的規(guī)章制度，培養(yǎng)從業(yè)人員的職業(yè)責(zé)任感，嚴(yán)懲違規(guī)中介人員。第三，中介公司應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金托管賬戶(hù)，待房屋順利過(guò)戶(hù)后方可由買(mǎi)方賬戶(hù)轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)。第四，中介公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，平等對(duì)待買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人，確保中立立場(chǎng)。第五，中介公司嚴(yán)守企業(yè)信譽(yù)，將優(yōu)質(zhì)的業(yè)內(nèi)口碑作為企業(yè)生命線(xiàn)。

4.對(duì)監(jiān)管部門(mén)的建議

第一，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房屋中介公司的規(guī)范化管理。房地產(chǎn)管理部門(mén)、工商管理部門(mén)應(yīng)要求房屋中介機(jī)構(gòu)在顯著位置懸掛工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記、房屋經(jīng)紀(jì)備案證書(shū)、經(jīng)紀(jì)人員資格證書(shū)及相關(guān)投訴電話(huà)，便于客戶(hù)查詢(xún)與監(jiān)督。第二，監(jiān)管部門(mén)可考慮設(shè)立房屋中介黑名單制度。中介人員如果存在不法行為，應(yīng)當(dāng)視具體情形將相關(guān)從業(yè)人員或中介公司立即拉入黑名單，并及時(shí)向社會(huì)公示。第三，監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)廣告發(fā)布商的監(jiān)管，杜絕無(wú)資質(zhì)的中介公司散布小廣告，并加大對(duì)違法廣告的懲處力度，斬?cái)嗖环◤V告推送的鏈條。

(文/王靜 通訊員 于曉航 詹曉莉)

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