深圳房?jī)r(jià)歷來(lái)對(duì)市場(chǎng)的信號(hào)反應(yīng)最為敏感：

l2007年底在全國(guó)率先調(diào)整

l2009年初在全國(guó)第一個(gè)反彈

l2015年房地產(chǎn)“3.30”穩(wěn)定房地產(chǎn)政策出臺(tái)之后，在全國(guó)其他城市房?jī)r(jià)仍然在調(diào)整或者橫盤(pán)的情況下，深圳房?jī)r(jià)異軍突起，一年多的時(shí)間幾乎翻番。

最近，在北京、上海、廣州三個(gè)一線城市房?jī)r(jià)仍然處于調(diào)整的情況下，深圳又是率先告別調(diào)整，開(kāi)始上漲。深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月11日深圳發(fā)布“豪宅”新標(biāo)以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛。

“豪宅線”調(diào)整第一周，深圳二手房總計(jì)成交1885套，環(huán)比上周增長(zhǎng)4.81%，成交均價(jià)為55135元每平米，環(huán)比上漲5.1%;“豪宅線”調(diào)整第二周，深圳二手房成交量加劇攀升，達(dá)2094套，環(huán)比上周增長(zhǎng)11.09%。

深圳調(diào)整“豪宅線”，成為深圳二手房市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

所謂“豪宅線”調(diào)整，是指深圳調(diào)整了非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。按照11月11日深圳出臺(tái)的新的政策，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅。也就是說(shuō)，144平米以下住宅不用再繳“豪宅稅”!

對(duì)于這次調(diào)整“豪宅線”，深圳有關(guān)部門(mén)雖然特別強(qiáng)調(diào)，此次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并不影響我市房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳市仍然嚴(yán)格執(zhí)行2016年以來(lái)的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”工作仍在有條不紊推進(jìn)中。

此外，房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作也在加快推進(jìn)，未來(lái)深圳將通過(guò)住房制度深化改革，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收、立法等手段，持續(xù)完善房地產(chǎn)調(diào)控措施，繼續(xù)遏制投機(jī)炒作行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

但是，很顯然，豪宅線調(diào)整之后，二手房市場(chǎng)的成交量的確出現(xiàn)了大幅度的反彈。

作為全國(guó)對(duì)市場(chǎng)信號(hào)最為敏感的城市，深圳二手房市場(chǎng)這次明顯反彈，究竟透露出一種什么信號(hào)?會(huì)不會(huì)成為全國(guó)房?jī)r(jià)反彈的先行指標(biāo)。畢竟距離2015年的，深圳率先反彈引發(fā)的全國(guó)波瀾壯闊的大漲相距并不遙遠(yuǎn)。大家對(duì)此的焦慮是完全可以理解的。

對(duì)于深圳二手房市場(chǎng)這次反彈，我個(gè)人有這么幾點(diǎn)看法，供各位參考：

l第一、深圳調(diào)整“豪宅線”是不是意味著調(diào)控政策的放松?

這是很顯然的。盡管相關(guān)部門(mén)否認(rèn)，但你仔細(xì)看相關(guān)部門(mén)的意思，特別強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，“穩(wěn)”最重要，一個(gè)“穩(wěn)”字，在不同的周期下，內(nèi)涵完全不同。

在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)的情況下，“穩(wěn)”的意思再明顯不過(guò)。我在今年一再?gòu)?qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完全“變天”，無(wú)需加碼調(diào)控，市場(chǎng)的溫度已經(jīng)非常正常，而且很多城市加入到房?jī)r(jià)下跌的行列，再加碼調(diào)控，不僅毫無(wú)意義，而且會(huì)引發(fā)整個(gè)市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這絕非嚇?；蛘呶Ｑ月柭?tīng)。

放松調(diào)控，因城施策肯定是對(duì)的。

l第二，但是，我必須強(qiáng)調(diào)，放松不等于放開(kāi)。

在我之前的文章中，我提到，鑒于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需要，以及房地產(chǎn)的重要性，明年房地產(chǎn)政策放松的概率大，被一些媒體解讀為“放開(kāi)”，并被一些中介拿來(lái)忽悠買(mǎi)房者。

我可以負(fù)責(zé)任的告訴大家，調(diào)控政策不可能完全退出，這是多次暴漲的教訓(xùn)的結(jié)果。調(diào)控政策也不會(huì)像以前一樣一會(huì)緊到機(jī)制，一會(huì)松到底。一會(huì)下暴雨，一會(huì)天大旱。這個(gè)蹺蹺板周期結(jié)束了。

房地產(chǎn)政策的主基調(diào)是回到民生，回歸居住。這個(gè)大方向不會(huì)改變。投資投機(jī)房子的時(shí)代結(jié)束了，政策永遠(yuǎn)不會(huì)再回到鼓勵(lì)炒房的年代。

但政策也絕不會(huì)把房地產(chǎn)打死。這就是我對(duì)政策的解讀，而不是像一些中介和媒體誤導(dǎo)的，明年會(huì)放開(kāi)，房?jī)r(jià)會(huì)暴漲。

l第三，深圳這次二手房市場(chǎng)反彈會(huì)引發(fā)全國(guó)的房?jī)r(jià)大漲嗎?

對(duì)于明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我在之前的文章中也多次提及我的觀點(diǎn)。我認(rèn)為，明年一線城市及部分熱點(diǎn)城市會(huì)有小反彈。包括北京、上海等城市的房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)調(diào)整兩年了。

北京房?jī)r(jià)相對(duì)于2017年3月的最高點(diǎn)，調(diào)整幅度已經(jīng)在15%到20%，市場(chǎng)預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)，議價(jià)空間非常大。有一些甚至已經(jīng)接近2016年大漲前的價(jià)格。

在我看來(lái)，這些城市，價(jià)格調(diào)整的底部其實(shí)已經(jīng)在逐漸凸現(xiàn)，購(gòu)房自住者是可以開(kāi)始關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注自己感興趣的樓盤(pán)。而不是傻等，千萬(wàn)不要被一些盲目唱空的給忽悠了。

但是，也正如我之前不斷提示的，投資房子的時(shí)間窗口仍然沒(méi)有到來(lái)，投資買(mǎi)房，還需要繼續(xù)關(guān)注市場(chǎng)的變化。

l第四，深圳市場(chǎng)，只是二手房反彈明顯。

但這個(gè)反彈，主要體現(xiàn)在量，價(jià)格方面雖然有反彈，但仍然不是很明顯。

深圳這幾年迎來(lái)多重利好，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期而言，在四個(gè)一線城市中我認(rèn)為是最具向上的潛力的。對(duì)于深圳的購(gòu)房者而言，其實(shí)能夠猶豫的時(shí)間并不多。但房?jī)r(jià)這次出現(xiàn)2015年那樣的暴動(dòng)幾乎等于零，畢竟價(jià)格仍然在高點(diǎn)，畢竟調(diào)控的主旋律仍然是控而不是放，畢竟深圳正在進(jìn)行二次房改，房改的大方向是以人才為主的低價(jià)房會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格格局產(chǎn)生影響。這些都意味著，2015年的歷史不會(huì)重演。

l最后，我想說(shuō)，對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷，大家一定要告別一廂情愿。

有些人老說(shuō)，房?jī)r(jià)這么高，太不正常了。也許，真的是你的收入低，也許是有人誤導(dǎo)了你。

記得2015年我當(dāng)時(shí)預(yù)判三類(lèi)城市2016年房?jī)r(jià)會(huì)大漲時(shí)，很多人說(shuō)，房?jī)r(jià)這么高，怎么可能大漲。市場(chǎng)后來(lái)無(wú)情地教訓(xùn)了大家。在房?jī)r(jià)面前，情懷和情緒都是無(wú)用的，只有真誠(chéng)面對(duì)，才能得到真經(jīng)。我很多年前曾經(jīng)也憤青過(guò)，現(xiàn)在想起來(lái)真是慚愧。(馬光遠(yuǎn))

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