深圳“豪宅稅”調(diào)整已半月有余，市場成交量從一開始的上揚明顯，到目前已逐漸趨穩(wěn)。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，豪宅線調(diào)整一周后，深圳二手住宅成交量整體環(huán)比上漲72%，各區(qū)域成交普遍上漲。

新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅成交2094套，環(huán)比上升僅為11.09%。

價格方面，深圳各區(qū)二手住宅掛牌價普遍上調(diào)，10區(qū)中有8個區(qū)域價格微漲，僅鹽田和坪山微跌，全市環(huán)比微漲0.15%

11月26日，深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴時代周報記者，“從目前來看，二手房已經(jīng)過了量價齊升的階段，市場會穩(wěn)定下來。”

地產(chǎn)中介“活過來了”

上述改變始于雙11這一天。深圳市宣布，從2019年11月11日起，普通住宅的標準不再有價格的規(guī)定，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平米以下的房子均為普通住宅，免征增值稅。

在此之前，深圳二手房超過指定價格，就要繳納高昂的增值稅。例如羅湖區(qū)的房屋只要總價超過390萬，福田區(qū)總價超過470萬的，就被界定為“豪宅”。

該界定范圍調(diào)整后，原本被劃定在“豪宅”范圍內(nèi)的、無法享受優(yōu)惠的房源，部分將變成普通住宅，稅費可以省去幾萬到幾十萬不等。

根據(jù)Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)，以深圳南山的建筑面積90平方米為例，整個稅費加起來可以節(jié)省21.57萬元。

11月26日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者指出了了此次調(diào)整背后的原因：“目前，樓市調(diào)控最緊張的時候過了，政策基本見頂，貨幣開始寬松;另一方面，‘因城施策’下，各個地方有更多的自主權(quán)。最為重要的是，不動豪宅標準的話，深圳的房子不循環(huán)了。”

李宇嘉表示，此前深圳曾是全國房子交易最頻繁的城市，2015和2016年二手房流轉(zhuǎn)率達8%，幾乎每10套房子里就流轉(zhuǎn)一次，而京滬只有4%。

交易成本的降低直接帶動了賣家漲價。

“我看中的寶安小房子獨棟住宅上個月是320萬成交的 這個月同戶型朝向的房價漲成338萬，該政策出來后，直接變成350萬。”“豪宅稅”調(diào)整的第二天，11月12日，家住深圳寶安區(qū)的白領(lǐng)小李對時代周報記者說，由于價格上升較多，自己正在考慮是否出手。

根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，豪宅線調(diào)整一周后，從成交量來看，福田等7個區(qū)域成交量周環(huán)比上漲50%以上。其中，光明區(qū)環(huán)比上漲250%，漲幅最大;其次是龍華區(qū)，環(huán)比上漲98%。

11月20日，一名福田區(qū)某中介門店的負責(zé)人，告訴時代記者，在豪宅線調(diào)整前，因為年底將近，其所在的店帶看量有所下滑，就在豪宅線政策調(diào)整三天時間內(nèi)，咨詢購房或主動尋求購房信息的人數(shù)之前多了一倍。

“豪宅稅調(diào)整一周后，深圳中原二手成交量出現(xiàn)了較為明顯的回升，增加4成以上。”鄭叔倫向時代周報記者提出。

火爆的交易額也讓地產(chǎn)中介“活過來了”，鄭叔倫表示，深圳中原的傭金費用上漲了30%。

成交量增速趨穩(wěn)

另一個改變是買家的選擇。

此次減稅直接促進了剛需及改善型需求的釋放，但新房市場的表現(xiàn)卻不及二手房市場。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，11月11日—17日期間，深圳新房住宅共成交658套，環(huán)比下降13.3%;面積共計68582平，環(huán)比下降9.9%。

截至11月24日，11月深圳全市一手住宅成交2488套，二手住宅成交6151套。

此前的二手交易中，增值稅、個稅都由業(yè)主出，但賣房業(yè)主通常要求實收，在此情況下，稅費和贖樓，都轉(zhuǎn)嫁給了買家，導(dǎo)致買家成本過高，這也使得買家更愿意選擇新房。

深圳貝殼研究院院長肖小平曾對外公開表示，高昂的稅費使得經(jīng)紀人通常會選擇二手房客戶轉(zhuǎn)到新房市場。

“聽經(jīng)紀人講，在西麗(屬南山區(qū))那邊平均一套二手房交易下來稅費是四五十萬，相當于一輛奧迪的價格。”10月18日，肖小平在貝殼研究院發(fā)起的粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)高峰論壇上透露道。

“政策利好針對二手，必然會分流部分一手市場的購房者，但整體市場氛圍帶動下，入市人群增多，觀望減少，也會帶動新房的成交，當然新房市場的成交受推盤影響較大，新房市場的供應(yīng)的質(zhì)與量決定了新房市場的成交。”鄭叔倫向時代周報記者表示。

如今，新政已經(jīng)實行兩周，政策逐漸被消化，市場也有所變化。

深圳貝殼指出，成交方面，龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲，南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。

根據(jù)樂有家研究數(shù)據(jù)，新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅過戶2094套，環(huán)比上升僅為11.09%。

“隨著之前性價比高的房源被消化，加上部分業(yè)主反價，目前市場上放售的房源價格較之前要高，吸引力開始下降，客戶算下來可以節(jié)省的稅費，都被業(yè)主通過提價所‘吃掉’，客戶自然不愿意買單，所以近一周市場成交量開始高位回落，不過這是市場正常表現(xiàn)。”鄭叔倫補充道。

買賣雙方博弈

隨著二手房市場溫度的上升，買賣雙方的博弈格局也悄然發(fā)生。

11月23日，一位寶安區(qū)的資深中介人士羅明(化名)向時代周報記者指出，在熱門銷售地區(qū)，有業(yè)主直接把剩下的稅費乘以2乘以3加到房價中，更有甚者，直接不賣了。

“為了避免房價上漲帶來的額外增加成本，不少換房的業(yè)主，先買后賣，先借錢買入，再賣房還錢。”羅明指出。

羅明向時代周報記者表示：“只要漲價的價格，沒有超過原來的差額增值稅，對買家還是有利的，比如一套房子原本要交25萬增值稅，省掉這筆稅費后，賣方如果漲10到15萬，買賣雙方是雙贏的，還是能夠促進成交。”

“通常情況下，我會在賣家和買家之間尋求一個折中價格。調(diào)整政策剛出來的時候比較瘋狂，但現(xiàn)在也已經(jīng)過去一周多了，買賣雙方都變得比較理性了，在我上周成交的三筆交易中，有兩個業(yè)主都讓步了。”

除了賣家反價，還有不少買家反價。

羅明向時代周報記者表示，有一位買家在雙11新政前就簽訂了合同，實收480萬，但由于買家稅款不夠，經(jīng)過協(xié)商，賣家最后實收為500萬，前提條件是稅由賣方出，雙11新政后，一下少了幾十萬稅，買家希望退款，賣家則表示應(yīng)按照原來合同執(zhí)行。

鄭叔倫指出，不少業(yè)主確實調(diào)高價格，甚至不賣繼續(xù)持有。上調(diào)幅度很難說，更多由業(yè)主心態(tài)決定，有些業(yè)主可能看好房價上漲，但漲價過高并不理性。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，豪宅線調(diào)整一周后，全市約有4%的二手房源價格上調(diào)。

在深圳所有漲價二手住宅中，約有22.54%的房源位于南山區(qū)，占漲價房源總量比重最大;其次為福田區(qū)，占比約20.49%;漲價房源量較少的區(qū)域為坪山、光明、鹽田。

11月27日，深圳貝殼指出，均價方面，隨著時間的推移，中高價位物業(yè)成交占比減少。其中，300萬以內(nèi)物業(yè)占比變化不大，300-500萬內(nèi)物業(yè)成市場主流，占比43.6%，主要是龍崗、羅湖低總價物業(yè)較多，成交占比擴大，推動均價結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

“從掛牌情況來看，掛牌價稍高于原豪宅價格的房源最易漲價。以福田區(qū)為例，福田區(qū)原豪宅界定標準為≥470萬的住宅，豪宅線調(diào)整后，11月11日前掛牌價位于470-1000萬的房源漲價數(shù)量最多。”上述福田區(qū)某中介門店的負責(zé)人向時代周報指出。

不過，大多數(shù)業(yè)主目前對房價調(diào)整較為理性。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測，從掛牌均價漲幅來看，深圳各區(qū)漲價的二手住宅中，大部分房源均價漲幅≤3%，其次為3%-5%的漲幅區(qū)間。(蔡穎)

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