2019年的中國樓市，可謂風起云涌。

在延續(xù)了2018年的“強調(diào)控”之后，本以為2019年樓市風光不再，但到了這年3月-4月，全國多地樓市罕見上演“小陽春”，讓不少城市和房企看到了“希望”。于是，緊接著全國樓市土拍市場迅速升溫、一片火熱。

然而，正當不少房企準備放開手腳、大干一場之時，卻發(fā)現(xiàn)自己的“錢袋子”驟然收縮，融資渠道受限、調(diào)控政策趨緊。

2019年7月底，中央政治局會議明確提出“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，再加上部分地區(qū)剛剛放松的調(diào)控政策在“一日游”后又迅速收緊，市場漸漸意識到“房住不炒”依然是主基調(diào)，2019年的樓市仍舊“穩(wěn)”字當頭。

在風云變幻中，地產(chǎn)圈發(fā)生了不少大事，一次又一次地刺痛著業(yè)界神經(jīng)。除了“房住不炒”、“搶人大戰(zhàn)”、融資難等行業(yè)現(xiàn)象持續(xù)之外，還有一些新聞事件成為2019年地產(chǎn)行業(yè)不得不提之痛，如在“漲價”仍是主流的當下，某地驚現(xiàn)“白菜房”;前寧波首富旗下上市公司，居然走到了破產(chǎn)末路;腳踏地產(chǎn)、金融兩只風火輪的上海灘大佬戴志康，突然宣布投案自首;TOP 10房企新城控股(37.350,-0.82,-2.15%)的掌門人王振華因猥褻丑聞被刑拘……

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首提“不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟”

2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，再次為躁動不安的樓市定下了基調(diào)。

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一概念在2016年底的中央經(jīng)濟工作會議中首次被提出，近年來一直都是樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。

圍繞“房住不炒”的總基調(diào)，2019年以來，各個城市根據(jù)其城市規(guī)模、功能、人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟增速等實際情況，相繼實行“因城施策”的調(diào)控措施。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年年初至今，累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)接近600次，遠超去年全年450次，再一次刷新了歷史調(diào)控紀錄。

此外，從多地的政策變動也不難看出，中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心仍不動搖。比如在2019年4月19日和5月18日，住建部已經(jīng)對多個城市進行了約談和預警提示;同年7月，蘇州等熱點城市年內(nèi)二度發(fā)布收緊政策;開封、張家港等地則以“未進行充分市場調(diào)研”為由驚現(xiàn)松綁政策“一日游”。

在持續(xù)深入的嚴調(diào)控下，2019年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2019年，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運行，實現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標。

上海易居研究院認為，中央首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，是為了防范各地因為經(jīng)濟下行壓力大而輕率松綁樓市，進一步體現(xiàn)了“房住不炒”、“三穩(wěn)”的政策目標導向，這也是2019年房地產(chǎn)調(diào)控中定性最為嚴厲的一次，其對于引導市場行為和預期有積極作用。首先，此類政策的提出和上半年市場略偏熱有關，尤其是樓市“小陽春”之后，各類虛高房價和地價的問題開始出現(xiàn);其次，確保了既有政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范各地政府隨意松綁樓市。

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鶴崗驚現(xiàn)“白菜房”

2019年的樓市調(diào)控中，多次強調(diào)“因城施策”，這背后或與全國樓市不平衡的發(fā)展現(xiàn)狀有關。

2019年4月，鶴崗低至300元/平方米的低價房源在各大社交平臺刷屏。一時間，“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議。

有數(shù)據(jù)顯示，鶴崗部分房產(chǎn)單價已低至千元以下，有的甚至低至300多元每平方米，總價5萬及5萬元以下的房源也不在少數(shù)，且成交量很小。

無獨有偶，2019年7月份，有媒體曝出，位于甘肅省河西走廊西部的玉門市，房價普遍在500元/平方米左右，甚至最低的已經(jīng)到了50元/平方米，在玉門老城區(qū)，不少房子總價只有一兩萬元。

在近年來全國大部分城市成交火熱、房價輪番上漲的情況下，鶴崗和玉門堪稱“白菜”的房價刺痛了樓市敏感的神經(jīng)，不同城市間天差地別的房價引發(fā)了人們的深思。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時分析認為，鶴崗與玉門的“白菜房”只能算特例。一方面，兩地分別在2012年和2009年就被國家列為資源枯竭型城市，產(chǎn)業(yè)衰落后人口持續(xù)流出;另一方面，過去幾年棚改導致遠郊區(qū)供應了大量的棚改房，這些房子品質(zhì)不如商品房，又在遠郊，缺少有效需求，房價低在所難免。

此外，嚴躍進還指出，與這兩座城市相似的資源枯竭型城市還有阜新、伊春、遼源、白銀等，這類城市房地產(chǎn)市場未來還會走弱，開發(fā)商和購房者需要謹慎對待，地方政府應加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，使經(jīng)濟走出困境，房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

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搶人大戰(zhàn)繼續(xù)

從鶴崗、玉門的樓市發(fā)展狀況來看，人口對于城市的發(fā)展至關重要。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“因城施策”的核心就是“搶人”。

2019年，持續(xù)了3年的“搶人大戰(zhàn)”進入白熱化階段，從一線到三線，從內(nèi)陸到沿海，各大城市紛紛在“搶人”上使出了渾身解數(shù)，送“戶籍”、送“房子”，積極推行各種人才引進政策。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年以來，全國已經(jīng)有超過160個城市發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，其中有超30個城市陸續(xù)出臺了新的落戶政策。

各城市除了敞開落戶大門外，還實實在在動用了補貼吸引人才。寧波、柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地都開出超百萬的高補貼吸引優(yōu)秀人才，寧波人才安家補貼最高達800萬元。

除了常規(guī)的落戶和補貼之外，2019年11月，?？?、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發(fā)布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同，以鄭州為例，在鄭州中心城區(qū)租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口，憑實際居住地房屋租賃合同，經(jīng)房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。

值得注意的是，隨著各地紛紛加大力度引進人才，2019年12月，上中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》，要求全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。這意味著，戶籍制度真正迎來巨變。

“全面取消落戶限制，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松，因為‘搶人’的目標是為了城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，而非為了賣房。”嚴躍進向《國際金融報》記者指出，對于各大城市而言，“搶人”只是第一步，如何留住人才、利用人才激發(fā)城市的發(fā)展活力，才是更重要的問題。

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長租“爆雷”不斷

在房地產(chǎn)行業(yè)堅持調(diào)控的同時，國家為解決實際居住問題、完善“租購并舉”的長效機制，2017年-2018年間在長租領域出臺了不少利好政策。各類長租品牌如雨后春筍一般，搶灘并瓜分長租市場。

然而在急速發(fā)展過程中，當潮水退去，各類問題也開始凸顯，哄抬租金、搶占囤積房源、“套路貸”等亂象環(huán)生，長租公寓爆雷不斷。

2019年8月，樂伽公寓宣布“停止經(jīng)營，關閉所有業(yè)務，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款”。

2019年10月，河南悅?cè)绻ⅰ⒛暇┚齽?chuàng)公寓、杭州“中擇房產(chǎn)”相繼公告稱，因市場環(huán)境的變化和經(jīng)營不善等原因?qū)е沦Y金鏈斷裂。

隨后的11月和12月，南京友居公寓和上海源淶國際也相繼陷入資金困局。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2019年，全國爆倉的品牌長租公寓就接近50家，創(chuàng)下歷史之最。業(yè)內(nèi)普遍認為，“高收低租”模式，是導致資金鏈斷裂、多起“爆雷”事件的主要誘因。

2019年12月25日，住建部發(fā)布政策，明確要求：加強對采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的高風險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

中國指數(shù)研究院表示，長租公寓考驗房企的長期運營和管理能力，目前雖然沒有成熟的模式可以遵循，但頻頻“爆雷”提醒企業(yè)在搶占市場的同時，還需不斷提升運營能力和防范金融風險。

此外，不少業(yè)內(nèi)人士認為，從整個行業(yè)融資環(huán)境來看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，長租公寓領域已經(jīng)逐步進入到深水區(qū)，中小長租公寓品牌或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

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融資環(huán)境惡劣

事實上，除了長租公寓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境亦不容樂觀。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019年破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達525家，創(chuàng)下歷史之最。也就是說，過去一年中，平均每天就有1.5家房企破產(chǎn)，且多數(shù)為三四線城市的中小房企，但也不乏一些知名度較高甚至躋身百強的知名房企。

盡管相較于房企總量而言，破產(chǎn)數(shù)目占比不足1%，但在2019年這個融資受限的敏感年代，仍引發(fā)了地產(chǎn)圈的極大關注。

特別是2019年6月，曾連續(xù)14年上榜中國房地產(chǎn)百強企業(yè)、連續(xù)10年名列浙江省住宅產(chǎn)業(yè)十大領軍企業(yè)，寧波銀億集團向法院申請破產(chǎn)重整，對所有房企敲響了警鐘。

存在強制退市風險的銀億集團不得不變賣資產(chǎn)以緩解資金壓力，2019年11月，銀億股份公告稱，擬以6.9469億元向遼寧碧桂園轉(zhuǎn)讓沈陽銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余50%股權(quán)。

業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，“高光時刻”難再出現(xiàn)。隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大，中小企業(yè)整體抗風險的能力比較差?；诤暧^及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù)，未來破產(chǎn)企業(yè)將會更多，且會呈現(xiàn)加速，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨新一輪洗牌。

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多家上市公司股價閃崩

行業(yè)洗牌的大背景下，上市房企首當其沖。繼五洲國際之后，2019年相繼又有多家上市公司上演股價閃崩戲碼，吸引了業(yè)內(nèi)眾人的目光。

2019年1月17日，對小型港股內(nèi)房股來說是一個“黑色星期四”。這一天，小型港股內(nèi)房股上演了一輪閃崩，市值一日蒸發(fā)逾372億港元。其中，陽光100中國和佳源國際控股表現(xiàn)最為慘烈，分別以64.59%和80.62%的跌幅收盤，均收于歷史最低價。

無獨有偶，福晟國際在“90后”二代接手后不久，于2019年10月9日股價出現(xiàn)斷崖式下跌，跌幅達到34.21%。次日情況不僅不見好轉(zhuǎn)，且跌幅繼續(xù)擴大，一路暴跌62%，兩日合計下跌逾75%，市值蒸發(fā)逾30億港元。

雖然三家上市公司均在第一時間發(fā)布聲明，表示公司財務狀況穩(wěn)健，稱不知悉股價異動的具體原因，也有不少觀點認為是機構(gòu)惡意做空導致，但后續(xù)證明這些公司均存在或大或小的問題。

如佳源國際股價跳水背后是其2018年異常上漲的股價、資產(chǎn)與估值之間的巨差，以及凈利潤難以平衡其激進擴張所帶來的各項開支。

再如福晟國際，業(yè)內(nèi)不少分析人士均指出，其最大的問題為，在融資環(huán)境受限的背景下，擴張腳步太快，去化不利加上拿地支出過高、資金成本居高不下，甚至通過民間借貸解渴，使得近年來頻繁卷入借貸糾紛，為福晟資本市場失利埋下隱患。

盡管三家上市房企股價閃崩后不久相繼出現(xiàn)了反彈，但其背后引發(fā)的資金安全卻成為行業(yè)關注焦點。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從目前房企融資環(huán)境來看，中小型房企將是未來市場最大的風險。由于一些房企杠桿比例過高，在銷售放緩之下，很容易出現(xiàn)債務違約等問題。

分析人士指出，未來，在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的同時，行業(yè)對業(yè)績高質(zhì)量增長將給予更大關注。同時，在市場去化承壓的背景下，企業(yè)未來激烈的行業(yè)競爭將對房企自身的組織管控及運營提出更高的要求。城市布局、品牌效應、項目品質(zhì)和產(chǎn)品力打造都將是房企未來核心競爭力的重要組成。

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電商賣房成流行

屋漏偏逢連夜雨，2019年對于房企來說，還不止融資難這一道坎。

這一年，“去化難”成為了扎在所有房企眼中的一根刺，就連傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”也黯然失色，最終慘淡收場。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，重點40城2019年10月共成交2149.3萬平方米，環(huán)比9月下降16.4%;9月新房銷售面積2079.24萬平方米，環(huán)比8月微升6.8%，同比微升1.2%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年10月，4個一線城市成交量整體環(huán)比下降15.8%，廣州降幅較大為28%，深圳樓市成交較為穩(wěn)定，環(huán)比下降2%。

克而瑞地產(chǎn)研究院也指出，10月新房成交延續(xù)了“金九”的低迷走勢，持續(xù)轉(zhuǎn)冷。

有人說，2019年的開發(fā)商太難了，于是地產(chǎn)“渠道”火了，其中話題度最高的就是“雙十一電商賣房”。

2019年的“雙十一”，大批開發(fā)商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面，賣房戰(zhàn)場從線下擴大到線上。其中，天貓主要是阿里拍賣的模式，“雙十一”期間推出上萬套特價房，類型涵蓋學區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房，不僅有二手房，特惠新房也參與拍賣;京東推出京東房產(chǎn)“雙十一”賣房活動，聯(lián)合超過200家開發(fā)商、投放超過6000套特惠房源，新房全款5折起，優(yōu)惠額超3億元;蘇寧商則是與恒大合作，通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。

業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場“金九銀十”不再火熱，地產(chǎn)商開始進行各式各樣的營銷，線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產(chǎn)商青睞。從其促銷形式來看，電商賣房本質(zhì)上仍是營銷手段，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不利的大環(huán)境下的一場自救。

有分析人士指出，雖然把房產(chǎn)搬到“雙十一”的貨架上必然會引來更多的關注，但是房產(chǎn)與傳統(tǒng)的商品不同，售后服務能否得到保障，信息披露能否做到全面和細致等，這些問題需要電商平臺給出更加完善的解決方案。

此外，上述分析人士提醒到，“雙十一”網(wǎng)上上架的特價房不少是“法拍房”，需要注意風險，“撿漏”還需謹慎。

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世茂成新任“并購王”

除了上述行業(yè)性熱點事件，2019年的地產(chǎn)圈還有幾大不得不提的企業(yè)熱點。

2019年，世茂一改往日謹慎前行的風格，頻頻展開密集并購，取代融創(chuàng)成為新一屆“并購王”寶座。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年世茂陸續(xù)收購了泰禾集團(6.030,-0.09,-1.47%)、粵泰股份(2.880,0.04,1.41%)、明發(fā)集團等多家房企的資產(chǎn)包，累計斥資近200億元。此外，2019年底頻頻傳出的世茂并購福晟一案亦于近日被曝正式簽約，世茂集團聯(lián)手東方資產(chǎn)收購福晟70%股權(quán)，交易涉及福晟集團地產(chǎn)板塊的87個項目，總量超過千億元，成為繼融創(chuàng)收購萬達文旅之后的又一個“世紀大并購”。

據(jù)悉，這些項目將由世茂方進行操盤，范圍涵蓋大灣區(qū)廣州、深圳、惠州的多個商住項目和舊改項目。此外，據(jù)稱世茂和福晟還將在建筑、物業(yè)、商業(yè)領域開展全面戰(zhàn)略合作。

世茂發(fā)布的2019全年的營運數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)全年累計實現(xiàn)合約銷售金額2600.7億元，同比上漲48%，實現(xiàn)了重回行業(yè)前十的目標。

此外，根據(jù)機構(gòu)研究報告，世茂2019年前三季度，僅在土地投資上動用的資金就約有900億元，占全年土地并購預算90%。

一位投行資深分析師向《國際金融報》記者分析稱，在目前的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴重，未來將進一步加速洗牌，中小企業(yè)生存壓力大，除了頻繁出售旗下資產(chǎn)來緩解資金壓力，已經(jīng)很難有其他更好的選擇。因此，2020年類似的大型并購案件將會只多不少。

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新城控股慘遇“黑天鵝”

2019年，有人奮力擴張，也有人因意外被迫“瘦身”。

2019年7月份，一場“黑天鵝事件”事件席卷了新城控股。當月4日，新城控股原董事長王振華被曝涉嫌猥褻女童被刑拘，新城控股也因此一度陷入風雨飄搖之中。

當天，新城控股股價在最后一小時內(nèi)閃崩，截至收盤大跌23.77%;其物業(yè)公司新城悅也在一小時內(nèi)大跌23.72%，創(chuàng)下2017年以來最大單日跌幅。一個小時之內(nèi)，新城系兩家港股上市公司的市值合計蒸發(fā)高達約165.38億港元。

危機時刻，公司召開董事會選舉公司董事兼總裁王曉松任公司第二屆董事會董事長，將行使法定代表人職權(quán)，簽署董事會重要合同、重要文件及其他應由公司法定代表人簽署的其他文件。王振華將繼續(xù)擔任公司第二屆董事會董事職務。

“少帥”甫一上任，即馬不停蹄地開始出售項目、回籠資金、穩(wěn)定人心，試圖帶領新城控股走出陰霾。

二十天后，新城控股公告稱，公司當時已經(jīng)有10個項目簽訂股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，總對價約41.53億元，占2018年歸母凈利潤的13.26%，且全部以現(xiàn)金支付，金科、中駿、寶龍、旭輝、仁恒、龍湖等房企成為第一批受讓方。

此外，公告進一步透露，擬轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)及相關債權(quán)上限不超過150億元，預計可減少該部分項目當年度后續(xù)開發(fā)成本及費用支出約30億元，且不存在虧本交易，轉(zhuǎn)讓對價不會低于投入成本。

幸運的是，一番努力沒有白費。數(shù)據(jù)顯示，2019年新城控股累計銷售額約2708億元，順利完成全年銷售目標。此外，截至12月26日，新城控股已按計劃開業(yè)62座吾悅廣場。而在資本市場上，12月16日，新城控股也成功發(fā)行了“黑天鵝”事件后的第一筆美元債。

雖然走出了陰霾，不過令市場關注的是，新城轉(zhuǎn)舵求穩(wěn)之后，將走向何方?

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戴志康折戟P2P

相比而言，上海灘金融、地產(chǎn)雙料大佬，證大集團董事長則沒有那么幸運。2019年9月1日，戴志康被曝因涉嫌非法吸收公眾存款，主動向警方自首，引爆了整個財經(jīng)朋友圈，也另不少地產(chǎn)大佬們扼腕嘆息。

證大集團創(chuàng)始人、董事長戴志康(來源：圖蟲創(chuàng)意)

就在該事件爆發(fā)幾天前，戴志康剛發(fā)布“致?lián)曝攲氂脩舻墓_信”，還表明自己“不會跑路、失聯(lián)”。

曾經(jīng)，馬云還在戴志康旗下物業(yè)——杭州湖畔花園著手創(chuàng)立阿里巴巴;現(xiàn)在，阿里巴巴旗下的螞蟻金服已成為最大的金融平臺之一，而戴志康的證大金服卻因“無照經(jīng)營”被關停。

更具戲劇性的是，在戴志康跌落神壇之時，第一個急于與他“撇清關系”的便是他一手創(chuàng)立的證大地產(chǎn)(即“上海證大”)：戴志康4年前已清出股份，與其無任何關系。

根據(jù)警方公告，戴志康控制的“撈財寶”線上理財平臺和“證大財富”線下理財門店均未取得國家相關金融資質(zhì)許可，涉嫌非法吸收公眾存款的具體情況及資產(chǎn)負債狀況。

或許誰也未能料到，曾經(jīng)的國內(nèi)地產(chǎn)界大佬、投資界名人、喜馬拉雅FM投資人，如今竟也因涉嫌非法集資陷入P2P泥沼，以投案自首的方式結(jié)束了自己的傳奇商業(yè)生涯。

關鍵詞： 樓市