3月23日綠城中國的業(yè)績會在高管們輕松介紹業(yè)績的氛圍中開始，但中途的一個小插曲讓這場業(yè)績會有了更多的話題。

進入問答環(huán)節(jié)后，兩位小股東接連向管理層發(fā)難，直白地拋出綠城“業(yè)績爆雷”的問題。

綠城已經(jīng)連續(xù)三年進行大額減值計提，這是部分小股東對其感到不滿的主要原因。年報顯示，去年，綠城各項減值計提合計近15億的，而2017年和2018年，綠城的減值計提金額分別為9.8億和17.35億。

業(yè)績會上鬧了這一出之后，原本看上去心情不錯的綠城中國董事會主席張亞東不得不開口安撫小股東。他表示，在綠城內(nèi)部沒有“爆雷”的說法，改變過去需要一段時間，目前大部分歷史遺留問題已經(jīng)得到解決，一小部分問題正在解決，眼下遇到的情形都是在預料之中。

盡管管理層顯得十分有把握，但受到財報的影響，3月23日綠城中國股價大跌，截至收盤跌幅達到14.6%。張亞東在業(yè)績會上透露，綠城正在研究回購事宜。

“康復期”的陣痛

對于綠城現(xiàn)在的領導班子來說，2019年的成績不算太差。

過去的一年，綠城終于收獲了遲來的碩果，成功跨過2000億門檻，完成銷售額2018億，同比2018年上漲29%。收入方面同比上一年實現(xiàn)2.1%的略微增長，錄得615.93億。

綠城的收入中，住宅銷售的占比正在逐年降低，代建的占比不斷提高。年報顯示，2019年，物業(yè)銷售收入仍是其收入的主要來源，占總收入的88.4%，為544.33億，但與2018年相比較，物業(yè)銷售的收入減少了8億，微降1.52%。

反觀代建業(yè)務的收入，則呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。截至2019年末，綠城實現(xiàn)項目管理服務收入為18.29億，而2018年，這一數(shù)字為13.66億，綠城的代建業(yè)務收入在去年實現(xiàn)33.9%的增長。

當然，提高代建的比例是這些年來綠城著手在做的工作。去年張亞東就向媒體坦言，未來綠城會以輕資產(chǎn)為重要方向，而代建便是綠城輕資產(chǎn)板塊中的重點業(yè)務之一。去年實現(xiàn)大幅增長，也算是綠城在輕資產(chǎn)道路上又邁進了一步。

但看上去不錯的業(yè)績無法掩蓋背后種種問題。以張亞東為首的中交系領導班子上馬之后，綠城就走起了高周轉(zhuǎn)的路子，按照張亞東的要求，綠城拿地后要在4個月內(nèi)實現(xiàn)開工、9個月開盤、14個月資金回正。

與此同時，為了支撐后續(xù)規(guī)模的發(fā)展，綠城還加快了拿地步伐。過去一年，綠城新增土地項目54個，總建筑面積1236萬平方米，預計新增可售金額2057億。值得注意的是，從前綠城較少出現(xiàn)在收并購市場，但去年，其新增土地中有17個項目來自于收并購，收購項目貨值同比增長332%。

不過，隨著綠城擴張按下“快進”，負債上升的問題隨之而來。從年報來看，2019年綠城總借貸金額達到955.77億，較2018年為141.19億;凈負債436.83億，較2018年增長約31.4%;凈資產(chǎn)負債率則連續(xù)三年上升，2017-2019年的凈資產(chǎn)負債率分別為46.4%、55.3%和63.2%。

不僅如此，綠城的盈利能力也未能跟上擴張的速度。2019年，綠城股東應占利潤為24.8億，同比增長147.3%。股東應占利潤的大幅上漲主要原因在于2018年大幅下跌54.18%，若與2017年的數(shù)據(jù)相比，綠城去年的股東應占利潤僅僅增加2.9億。

而另外一組數(shù)據(jù)進一步暴露了綠城的短板。年報顯示，去年，其股東應占核心凈利潤為43.36億，同比2018年增長14.2%，增幅較上一年下降47.8%。并且43.36億中還包含需要支出的12.87億永續(xù)債利息，以及近15億的減值計提。

這亦是小股東質(zhì)疑綠城“業(yè)績爆雷”的關(guān)鍵所在。不過，綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁周連營回應稱，目前的狀況還稱不上業(yè)績暴雷，“對現(xiàn)階段所處的狀況，我們是有信心的。不斷地評估資產(chǎn)和拋棄一些非主營業(yè)務，是成熟的做法，未來還是會堅持這樣的原則。”

管理層承認，2017年調(diào)控趨嚴之后，綠城有些項目確實出現(xiàn)了一些問題。張亞東透露，杭州雙限政策下，有幾個項目面臨著巨虧的處境。他將綠城近幾年的階段比喻為“康復期”，往后三年是“健身期”，再過三年，可能就能到達“快速起跑期”。“我們的成效可能和大家預期有差距，但我們正在努力向大家的期望靠近。”

5000億目標和分拆上市

2000億關(guān)卡順利通關(guān)后，張亞東開始暢想真正屬于他的綠城時代。

今年綠城將目標定在2500億，較去年預期的2600億稍有降低。據(jù)了解，今年綠城準備推出共計3583億貨源，張亞東表示，雖然今年疫情對銷售產(chǎn)生影響，但全年完成2500億銷售目標的壓力不大。

銷售數(shù)字之外，提升利潤指標也是綠城今年的重要工作。“聚焦利潤是今年努力的方向，但這個利潤也是有限度的利潤。今年的項目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已經(jīng)確定，只能在這個基本面上做工作，在有限程度上提升利潤，但保證現(xiàn)金流穩(wěn)定是最基本的要求。”張亞東說。

對于接下來的五年，綠城已經(jīng)有了初步的想法。按照綠城的五年規(guī)劃，到2025年，其將實現(xiàn)5000億銷售規(guī)模，其中，以房地產(chǎn)銷售為主的重資產(chǎn)業(yè)務要達到3500億，以代建為主的輕資產(chǎn)業(yè)務計劃完成1500億。

業(yè)績之外，“上市”成為關(guān)鍵詞。接下來，張亞東準備先后將代建板塊“綠城管理”以及以“綠城+”為核心的理想生活集團送入資本市場。

綠城管理已經(jīng)開始行動。3月初，綠城管理向港交所正式上市申請，據(jù)路透社旗下IFR引述知情人士報道稱，綠城管理首次公開發(fā)售籌資金額約2.5億美元。

代建是在宋衛(wèi)平時代就被重視的一項業(yè)務，從近幾年該板塊在綠城整體收入中占比的逐步提高也能看出，代建已經(jīng)成為綠城業(yè)務結(jié)構(gòu)中僅次于房地產(chǎn)銷售的重點板塊。據(jù)悉，綠城管理的主營業(yè)務包括商業(yè)代建、政府代建和其他服務三種，其中，商業(yè)代建的收入占比最重，達到70%以上。

張亞東表示，接下來的五年，綠城管理將以每年16-17%的速度增長，2025年之前能保證達到1500億的規(guī)模，今年的目標就是完成上市。

需要指出的是，綠城管理同樣處于增收不增利的狀態(tài)中。其上市申請材料披露，2017年、2018年及2019年前九月，綠城管理分別實現(xiàn)營業(yè)收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內(nèi)所得毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.79億元。以此計算，綠城管理毛利潤率分別為56.8%、50.2%、44.9%。

相比綠城管理，張亞東在業(yè)績會上花大篇幅介紹的另一項服務型業(yè)務“綠城+”，存在感則要低很多。綠城理想生活集團官網(wǎng)顯示，綠城+的介紹為“多樣化品質(zhì)服務的綜合生活服務平臺”。據(jù)悉，該平臺主要是依托于綠城房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，以O2O模式搭建的房地產(chǎn)上下游增值服務鏈，包括房屋維修、煥新等。

綠城在年報中將“綠城+”與重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)業(yè)務列為集團“三大航道”，但在年報中，關(guān)于“綠城+”的內(nèi)容并不多。一組數(shù)據(jù)提到，2019年綠城實現(xiàn)設計與裝修收入28.16億，較2018年增加2.92億，增幅11.6%。

張亞東說，通過幾年運作，“綠城+”業(yè)務的收入將逐步提升，希望未來這一平臺會成為綠城新的業(yè)務支柱，并成為獨立的平臺，走向資本市場。

關(guān)鍵詞： 張亞東