2020年8月，維業(yè)股份（300621）與珠海市國資委旗下企業(yè)華發(fā)股份完成股權(quán)過戶登記，華發(fā)股份獲得公司29.99%的股份后正式成為控股股東，公司的實際控制人也變更為珠海市國資委。

2020年12月4日，維業(yè)股份發(fā)布公告，稱擬以現(xiàn)金支付的方式購買華發(fā)股份持有的華發(fā)景龍50%股權(quán)，以及華薇投資持有的建泰建設(shè)40%股權(quán)，交易金額分別為2.19億和9000萬，合計3.09億元。公司表示，本次交易一是為了解決母公司華發(fā)集團與公司的存在的同業(yè)競爭情況，二是有利于公司強化資源整合能力，更好地發(fā)揮公司與華發(fā)集團間的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。

有市場分析人士指出，本次珠海市國資委將旗下優(yōu)質(zhì)裝修裝飾資產(chǎn)注入維業(yè)股份后，公司將成為華發(fā)集團裝飾裝修及建筑工程業(yè)務(wù)的唯一運營平臺，有利于公司在“粵港澳大灣區(qū)”等機遇下作為單一主體開展業(yè)務(wù)，發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢；另一方面維業(yè)股份作為成立超過二十年的老牌裝修裝飾類企業(yè)，擁有充分的資質(zhì)和工程經(jīng)驗優(yōu)勢，交易標的可以與公司在市場區(qū)域、市場渠道共享等方面形成互補，增強公司核心競爭力。

基本面指標持續(xù)改善，重大工程彰顯競爭實力

據(jù)公開資料，維業(yè)股份是國內(nèi)首家也是目前唯一一家在創(chuàng)業(yè)板上市的裝飾企業(yè)，公司已連續(xù)17年入選中國建筑裝飾百強企業(yè)，擁有多項壹級、甲級資質(zhì)，是業(yè)內(nèi)中高等級資質(zhì)最完備的企業(yè)之一。公司此前承接了人民大會堂系列工程、騰訊大廈、深圳灣一號頂級豪華公寓等數(shù)千項各類大中型建筑裝飾與設(shè)計工程，在業(yè)界屬于頭部梯隊。

去年受疫情影響，公司業(yè)績下行。2020年前三季度維業(yè)股份實現(xiàn)營收13.88億，歸母凈利潤1778.01萬，業(yè)績指標同比均有所下降。但一方面，20年公司第一至第三季度單季度營收同比降幅分別為-52.38%、-20.34%、-11.51%，營收降幅收窄趨勢明顯，21年業(yè)績增速有望回正；另一方面公司財務(wù)指標持續(xù)優(yōu)化，20年前三季度存貨周轉(zhuǎn)率分別為2.96、11.16、17.22，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分別為0.14、0.48、0.81，回款力度明顯加強。

今年下半年，維業(yè)股份的新簽項目捷報頻傳，接連中標多項粵港澳大灣區(qū)重大標志性項目，如湛江華發(fā)新城市南花園項目、珠海國際會展中心（二期）項目——會展裝修二標段工程、華發(fā)十字門國際花園A8地塊幕墻工程項目、金灣航空城市民藝術(shù)中心室內(nèi)精裝修工程等。其中，珠海國際會展中心項目被定位為“珠澳新地標”，系公司在珠海承接的首個重大地標性項目，中標金額1.28億，彰顯了公司在大灣區(qū)裝修裝飾行業(yè)的領(lǐng)軍者地位。數(shù)據(jù)顯示，公司下半年新簽的各重大項目金額總計約3.25億，約占2019年全年總營收的13.07%左右，日后發(fā)展動能不減。

值得一提的是，今年公司還與格力電器強強聯(lián)手，雙方簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。協(xié)議內(nèi)容顯示，格力擬在基地建設(shè)、人才房建設(shè)、保障房建設(shè)、酒店建設(shè)類項目中優(yōu)先與維業(yè)股份合作，而維業(yè)股份則擬在房建類項目中優(yōu)先使用格力生產(chǎn)的空調(diào)等電器產(chǎn)品，金額約人民幣1億元。

交易標的賦能公司業(yè)務(wù)，長期業(yè)績增長確定性強

本次收購交易標的有望全面賦能維業(yè)股份業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)景龍和建泰建設(shè)在2020年Q3分別實現(xiàn)歸母凈利潤3449.94萬和741.79萬，并表后能直接貢獻2021.69萬凈利潤，占維業(yè)股份前三季度凈利潤的113.71%。同時，收購?fù)瓿芍筮€將大幅降低公司的有息負債率（標的子公司多為無息負債）到6.54%，顯著低于行業(yè)均值18.77%。

從長期來看，收購?fù)瓿珊?，公司未來幾年?nèi)業(yè)績高增的確定性較強。根據(jù)交易報告，華發(fā)股份承諾，華發(fā)景龍2021年-2025年凈利潤數(shù)分別不低于5160萬、5270萬元、5630萬、5810萬、5980萬；華薇投資也承諾，建泰建設(shè)2021年-2025年凈利潤數(shù)分別不低于2830萬、2900萬、2970萬、3,010萬、2870萬元。若業(yè)績承諾完成，將極大增厚公司的利潤。據(jù)測算，公司未來五年間將分別實現(xiàn)凈利潤1.66億、1.68億、1.72億、1.74億、1.75億；若未完成對賭，補償金額也會從尚未支付的現(xiàn)金對價中扣除，或由交易對方另以現(xiàn)金支付。

同時，華發(fā)景龍業(yè)務(wù)涉及全國40余個主要城市，并成功進入近40家知名地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商庫，包括融創(chuàng)、招商、華潤等，建泰建設(shè)也擁有橫琴國際交易廣場、大健康食品斗門鶴州北示范基地等標志性的大型施工項目經(jīng)驗。標的企業(yè)有望全面賦能公司業(yè)務(wù)，在市場區(qū)域、市場渠道共享等方面形成互補，完善公司的業(yè)務(wù)布局，增強公司核心競爭力。

從資產(chǎn)評估情況上看，本次交易標的公司均為輕資產(chǎn)運營，資產(chǎn)基礎(chǔ)法估值難以體現(xiàn)標的公司客戶資源、市場渠道、在手合同等無形價值。截至評估基準日2020年9月30日，華發(fā)景龍持有在手合同13.00億，建泰建設(shè)持有在手合同98.38億元； 10-11月，華發(fā)景龍新增合同1.46億，建泰建設(shè)新增合同38.16億。華發(fā)景龍對應(yīng)的市盈率為7.75倍，建泰建設(shè)起步較晚，近年來業(yè)績增速較快，以2021年的業(yè)績承諾計算，動態(tài)市盈率為7.95倍，遠低于市場可比交易的均值11.49，因此本次交易標的估值水平基本上合理。

此外，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2019年珠海前十名房企銷售成交總金額為562.62億元，其中華發(fā)股份排名第一名，銷售金額達227.81億元，其次是保利發(fā)展和世榮兆業(yè)。華發(fā)股份在珠海區(qū)域市場占有率較高，為該市場的核心客戶，今后公司與控股股東華發(fā)股份以及華發(fā)集團的關(guān)聯(lián)交易在產(chǎn)業(yè)鏈層面難以避免。

交易對手華發(fā)集團已做出承諾，今后將盡量減少并規(guī)范與維業(yè)股份之間的關(guān)聯(lián)交易。對于無法避免或有合理原因而發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易，將遵循市場交易的公平、公正的原則，按照公允、合理的市場價格進行交易，并依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定履行關(guān)聯(lián)交易決策程序。

粵港澳大灣區(qū)釋放公裝需求，住房精裝修行業(yè)穩(wěn)步增長

資料顯示，維業(yè)股份主營建筑裝修裝飾工程業(yè)務(wù)，2019年年報中公共建筑裝飾和住宅精裝修業(yè)務(wù)分別占比58.72%和23.8%。在我國，公共建筑裝飾和住宅裝飾兩大市場共同構(gòu)成了中國的建筑裝飾行業(yè)，由于包括內(nèi)容的巨大差異以及發(fā)展動力來源的區(qū)別，兩大行業(yè)近年來也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展邏輯。公共裝飾行業(yè)受政策的基建投資影響較大。據(jù)wind數(shù)據(jù)，2020年1-11月全國固定資產(chǎn)投資達499560億元，累計同比增長2.6%，其中基建投資（不含電力）同比增長3.32%，固定資產(chǎn)投資和基建投資現(xiàn)已逐步回暖。

住宅裝修方面，建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃明確提出到2020年，我國新開工全裝修成品住宅面積要達30%。從全球角度看，日本、美國、歐洲等地區(qū)發(fā)達國家住宅精裝的比例達到80%以上，2019年我國地產(chǎn)精裝房滲透率僅為32%，仍存在較大的提升空間。2020年開始，在中央 “房住不炒”、“三條紅線“等政策指導(dǎo)下，全國樓市發(fā)展回歸理性，房地產(chǎn)企業(yè)進入存量博弈時代，精裝修工程作為地產(chǎn)住宅的重要配套增值項目受到重視，存量房的二次裝修需求也即將成為新興熱點，再加上租賃市場的繁榮，住宅裝修市場“十四五”期間市場還有望繼續(xù)穩(wěn)步增長。

另外，維業(yè)股份深耕深圳特區(qū)超過二十年，今年又有珠海國資委入股，今后有望繼續(xù)承接“粵港澳大灣區(qū)”建設(shè)釋放的公裝業(yè)務(wù)訂單。數(shù)據(jù)顯示，2019年粵九市固定資產(chǎn)投資同比增長12.3%，連續(xù)5年保持10%以上高增速，當?shù)鼗ㄍ顿Y、工業(yè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長均十分亮眼。

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