在行業(yè)大變革的背景下，房地產(chǎn)基金如何推動(dòng)自我升級(jí)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來(lái)尋求變革？

白若凌本刊記者

穩(wěn)盛投資，房地產(chǎn)基金的行業(yè)老兵，作為金地集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略中金融側(cè)翼的重要載體，依托金地集團(tuán)的強(qiáng)大平臺(tái)及穩(wěn)盛投資的核心競(jìng)爭(zhēng)力，多年來(lái)在地產(chǎn)金融領(lǐng)域始終保持著穩(wěn)健增長(zhǎng)和業(yè)界認(rèn)可，也充分體著金地集團(tuán)多元化布局的雄厚實(shí)力。

在當(dāng)前房地產(chǎn)不確定性加強(qiáng)的背景下，對(duì)于房地產(chǎn)基金而言充滿了挑戰(zhàn)。近日，穩(wěn)盛投資總裁許亞峰表示，過(guò)去規(guī)模擴(kuò)張、運(yùn)用高杠桿的發(fā)展模式正在退出歷史舞臺(tái)，企業(yè)應(yīng)該專(zhuān)注修煉內(nèi)功，培養(yǎng)自身的投資能力和經(jīng)營(yíng)能力，挖掘自身內(nèi)在的潛力，通過(guò)管理提升效益，從而推動(dòng)整體的發(fā)展質(zhì)量。

“三道紅線”下的房地產(chǎn)投資

從“三道紅線”的頒布，到去年供地政策“兩集中”的試點(diǎn)，無(wú)疑都是在加強(qiáng)對(duì)房企投、融資端的調(diào)控力度。

“不論是‘集中供地’、‘三道紅線’，還是其他調(diào)控政策的發(fā)布，政府都是希望防止行業(yè)盲目的發(fā)展。”穩(wěn)盛投資總裁許亞峰表示，對(duì)于企業(yè)而言，自身要去控制過(guò)快發(fā)展的沖動(dòng)，保持穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略方針。

過(guò)快的規(guī)模擴(kuò)張、持續(xù)運(yùn)用高杠桿的發(fā)展模式在現(xiàn)有的大環(huán)境下，正在漸漸退出歷史舞臺(tái)。在穩(wěn)盛投資的經(jīng)營(yíng)理念里，企業(yè)應(yīng)該專(zhuān)注修煉內(nèi)功，培養(yǎng)自身的投資能力和經(jīng)營(yíng)能力，挖掘自身內(nèi)在的潛力，通過(guò)管理提升效益，從而推動(dòng)整體的發(fā)展質(zhì)量。

目前，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，在資金端、項(xiàng)目端、政策端都面臨比較大的壓力，并且挑戰(zhàn)重重。這樣的行業(yè)大環(huán)境下，促使行業(yè)相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)行自我升級(jí)、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來(lái)尋求轉(zhuǎn)變。而穩(wěn)盛投資將外部的壓力視為進(jìn)行自我迭代的動(dòng)力，對(duì)未來(lái)的業(yè)務(wù)布局不單單是做住宅投資，還要加大在城市更新領(lǐng)域，包括產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等持有類(lèi)項(xiàng)目的投入力度。

以往行業(yè)普遍認(rèn)為此類(lèi)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，短期回報(bào)較低，操作較為困難。但在穩(wěn)盛投資看來(lái)這是一個(gè)充滿機(jī)遇的新的發(fā)展路徑，穩(wěn)盛投資正通過(guò)此類(lèi)項(xiàng)目，用長(zhǎng)期的資金，做長(zhǎng)期的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的投資回報(bào)。

從國(guó)際資本角度出發(fā)，像美國(guó)、香港、新加坡、日本等國(guó)際成熟的資本市場(chǎng)，更多是依靠持有類(lèi)資產(chǎn)的有效組合來(lái)達(dá)到較高的項(xiàng)目體量與規(guī)模效應(yīng)，與資本市場(chǎng)進(jìn)行良性互動(dòng)和健康發(fā)展，這也為中國(guó)房地產(chǎn)私募基金提供了良好的借鑒意義。

根據(jù)穩(wěn)盛投資的判斷，未來(lái)將有一些國(guó)際性的公募私募基金，包括久期比較長(zhǎng)的養(yǎng)老基金、捐贈(zèng)基金等，可能會(huì)進(jìn)入與國(guó)內(nèi)基金管理公司和機(jī)構(gòu)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資領(lǐng)域的更多合作互動(dòng)。未來(lái)在中國(guó)城市更新、持有類(lèi)物業(yè)投資管理和資本國(guó)際化運(yùn)作方面會(huì)有更廣泛的發(fā)展空間。

穩(wěn)盛投資的“轉(zhuǎn)型之道”

在穩(wěn)盛投資看來(lái)，房地產(chǎn)私募基金正在迎來(lái)一個(gè)新的機(jī)遇期，從傳統(tǒng)重住宅開(kāi)發(fā)，輕資產(chǎn)管理的模式，正在向持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力提升上轉(zhuǎn)型。

住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)投資業(yè)務(wù)，包括股權(quán)投資、小股操盤(pán)、或者投資代建等模式，對(duì)穩(wěn)盛投資來(lái)說(shuō)，是既往較為成熟的投資業(yè)務(wù)模式，對(duì)此類(lèi)業(yè)務(wù)仍然會(huì)保持穩(wěn)健的發(fā)展，維持一個(gè)合理的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)量。同時(shí)，穩(wěn)盛投資正在加大城市更新，尤其是在產(chǎn)業(yè)園等方向的投資。無(wú)論是投向產(chǎn)業(yè)基金，還是做產(chǎn)業(yè)的直投，這些內(nèi)容都更加契合其集團(tuán)公司金地集團(tuán)的整體投資策略，同時(shí)也符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)興國(guó)、科技興國(guó)的政策導(dǎo)向。

2021年，穩(wěn)盛投資與金地商置產(chǎn)業(yè)公司共同投資的位于廣州科學(xué)城核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，總建筑面積約15萬(wàn)平米，迎合區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展和公司策略，項(xiàng)目以生物醫(yī)藥、電子信息、人工智能等為主要產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局導(dǎo)向。

此外，在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，基于區(qū)域細(xì)分市場(chǎng)社區(qū)周邊居民對(duì)日常消費(fèi)、文化娛樂(lè)、興趣培養(yǎng)以及綜合服務(wù)的強(qiáng)需求，穩(wěn)盛判斷在這一領(lǐng)域是有一定的上升空間和價(jià)值賦能潛力的。

為此，穩(wěn)盛投資在上海投資的“金地·喜悅薈Oopcity”經(jīng)過(guò)17個(gè)月的升級(jí)改造，從曾經(jīng)破舊窄小的空間，如今變成了一座浪漫夢(mèng)幻的“云朵工廠”、一方趣味生活的“親子樂(lè)天地”和一處便民服務(wù)的引力場(chǎng)。“金地·喜悅薈Oopcity”現(xiàn)在已開(kāi)業(yè)一周年，已經(jīng)成為一個(gè)以兒童教育和休閑娛樂(lè)為服務(wù)主題的社區(qū)型購(gòu)物中心，給該地區(qū)的社區(qū)業(yè)主帶來(lái)了非常大的便利和全新的服務(wù)體驗(yàn)。

“金地·喜悅薈Oopcity”

改造前｜實(shí)景圖

改造后｜實(shí)景圖

改造前｜實(shí)景圖

改造后｜實(shí)景圖

改造后｜鳥(niǎo)瞰圖

通過(guò)十來(lái)年的人才儲(chǔ)備培養(yǎng)，和在產(chǎn)業(yè)園、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)管理能力的提升。穩(wěn)盛投資協(xié)同金地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)公司在專(zhuān)業(yè)條線的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，正在形成穩(wěn)盛投資特有的管理模式與投資邏輯。

從投資邏輯來(lái)看，一方面，由于穩(wěn)盛在資金整合能力上有比較強(qiáng)的實(shí)力，所以在項(xiàng)目前期開(kāi)展階段以收購(gòu)為主。另一方面，通過(guò)協(xié)同金地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)公司在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)、商辦、公寓等專(zhuān)業(yè)條線的運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)建筑物本身進(jìn)行改造提升，并通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)綜合賦能，挖掘并提升資產(chǎn)價(jià)值。

未來(lái)項(xiàng)目退出階段，類(lèi)REITs和CMBS等資產(chǎn)證券化金融產(chǎn)品的設(shè)立發(fā)行是穩(wěn)盛投資以往采用過(guò)的較為成熟的模式，同時(shí)借鑒現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施REITs的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域也希望能夠嘗試REITs的退出方式。

公募REITs助推存量資產(chǎn)投資

公募REITs的推出，將引導(dǎo)各類(lèi)資金涌入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，盤(pán)活存量資產(chǎn)，對(duì)實(shí)體穩(wěn)杠桿的戰(zhàn)略布局有重大意義。對(duì)資本市場(chǎng)而言，投資品種的擴(kuò)容與投資渠道的豐富，也為資金方帶來(lái)了多元化的機(jī)遇與競(jìng)爭(zhēng)。

首批公募REITs成功發(fā)行對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)可謂是久旱逢甘露，這是非常重要的一步，標(biāo)志著真正能夠把資本市場(chǎng)的資金導(dǎo)入到底層資產(chǎn)。通過(guò)發(fā)揮資本市場(chǎng)的配置能力，把資金導(dǎo)入到核心的底層資產(chǎn)，從而幫助市場(chǎng)降低杠桿，緩解高負(fù)債的壓力。

目前已經(jīng)發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施REITs中所涵蓋到的產(chǎn)業(yè)園、物流等也是穩(wěn)盛投資關(guān)注的底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)，將為其日后的業(yè)務(wù)發(fā)展提供案例參考和借鑒意義。由于資本市場(chǎng)的透明性，資本交易的規(guī)范性，首批公募REITs的成功發(fā)行會(huì)對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)，甚至投資市場(chǎng)起到非常深遠(yuǎn)的引導(dǎo)作用。

未來(lái)對(duì)于持有類(lèi)資產(chǎn)的估值，將會(huì)由資本市場(chǎng)對(duì)它的定價(jià)，來(lái)反推出這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)前的收益價(jià)值，從而對(duì)這個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)。首批公募REITs上市半年多以來(lái)，底層資產(chǎn)運(yùn)行平穩(wěn)，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，不論在資產(chǎn)質(zhì)量方面，還是認(rèn)購(gòu)情況方面，都取得了不俗的成績(jī)，隨著近期第二批產(chǎn)品的發(fā)行上市，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)升溫，未來(lái)公募REITs的整體規(guī)模都將持續(xù)擴(kuò)大，為資本市場(chǎng)打開(kāi)新的發(fā)展格局。

為打通傳統(tǒng)的房地產(chǎn)私募基金和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品模式，穩(wěn)盛投資在REITs領(lǐng)域也做了一些探索和嘗試。穩(wěn)盛投資目前主要會(huì)做一些早期的PE投資。項(xiàng)目需要一定的經(jīng)營(yíng)過(guò)程，才能達(dá)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的資金回報(bào)。因此穩(wěn)盛投資的重點(diǎn)現(xiàn)在放在第一步，即通過(guò)PE投資獲取項(xiàng)目，再通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)能力，幫助項(xiàng)目進(jìn)行改造提升和價(jià)值增值，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

“穩(wěn)盛投資會(huì)持續(xù)關(guān)注所投項(xiàng)目底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況，未來(lái)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)會(huì)考慮和REITs的結(jié)合，在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出，在政策允許情形下打通公募的市場(chǎng)，變成公眾可以購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)穩(wěn)定收益的產(chǎn)品，這是未來(lái)我們希望在公募REITs賽道上的運(yùn)作策略和方向。”穩(wěn)盛投資總裁許亞峰表示。

在行業(yè)發(fā)展的新階段下，穩(wěn)盛投資也在向最具價(jià)值的國(guó)際房地產(chǎn)金融服務(wù)商的目標(biāo)邁進(jìn)，創(chuàng)新多元化的投資策略、穩(wěn)健高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略、專(zhuān)業(yè)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理能力，都將是穩(wěn)盛投資可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

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