作為首只市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房REIT，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的動(dòng)向一直備受市場(chǎng)關(guān)注。近期基金一季報(bào)披露，這只產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)也首次對(duì)外披露。季報(bào)顯示華夏基金華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，一季度項(xiàng)目出租率、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、可供分配金額等多項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)超預(yù)期，一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入1926.4萬元，EBITDA1208.53萬元，基金可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡(jiǎn)單年化，一季度分派率為5.34%。

4月21日，基金管理人華夏基金和原始權(quán)益人及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)華潤(rùn)有巢聯(lián)合舉行主題為“勇毅篤行，未來可期”的基金2023年一季度業(yè)績(jī)溝通會(huì)，有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉、華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖詳解介紹了基金業(yè)績(jī)情況并就投資人關(guān)切的問題進(jìn)行解答。以下為筆者整理的溝通會(huì)部分實(shí)錄內(nèi)容。

(相關(guān)資料圖)

底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)

未來業(yè)績(jī)可期

問題：基金底層資產(chǎn)的兩個(gè)項(xiàng)目未來在出租率和租金水平上有何具體的展望？

莫一帆：目前項(xiàng)目出租率相較招募書預(yù)測(cè)的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經(jīng)項(xiàng)目的出租率后面可能繼續(xù)上升。整體看未來在無重大不利因素下，項(xiàng)目年度平均出租率預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。租金增長(zhǎng)方面，隨著長(zhǎng)三角一體化以及人口持續(xù)流入，預(yù)計(jì)上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海22年及23年1季度平均租金分別增長(zhǎng)9.5%、3.6%。未來高品質(zhì)與高性價(jià)比的保租房項(xiàng)目將長(zhǎng)期受到市場(chǎng)青睞。

問題：華潤(rùn)有巢的兩個(gè)項(xiàng)目距離上海市中心較遠(yuǎn)，業(yè)績(jī)是否能夠有支撐？

陳嘉：從城市產(chǎn)業(yè)的空間布局看，上海城市的發(fā)展并非是攤大餅的外擴(kuò)模式，而是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的多中心發(fā)展模式。盡管兩個(gè)項(xiàng)目距離上海的城市中心點(diǎn)有一定距離，但項(xiàng)目租客大多屬于地鐵沿線及項(xiàng)目周邊“產(chǎn)住一體”的就業(yè)人群。

首先，從項(xiàng)目區(qū)位角度看，泗涇項(xiàng)目接近地鐵9號(hào)線，租戶大多是以智能制造、汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的松江工業(yè)區(qū)，和以微電子、互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的漕河涇技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群，以及部分虹橋板塊的企業(yè)白領(lǐng)；東經(jīng)項(xiàng)目處于以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)的松江東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，租客以經(jīng)開區(qū)企業(yè)的企業(yè)白領(lǐng)為主。

其次，從區(qū)域發(fā)展角度看，松江區(qū)位于長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)域。隨著大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)落地，松江區(qū)將成為上海科技創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)龍頭聚集地，會(huì)源源不斷產(chǎn)生大量的人才租住需求，保證了項(xiàng)目未來客源的穩(wěn)定性。

最后，從一季報(bào)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)看，兩家項(xiàng)目公司合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1906.17萬元，EBITDA1,350.93萬元。泗涇項(xiàng)目的出租率為96.99%，期內(nèi)新簽租約343間；東經(jīng)項(xiàng)目的出租率為92.43%，期內(nèi)新簽租約515間。對(duì)比預(yù)測(cè)值均有較大幅度增長(zhǎng)，也充分客觀證明了項(xiàng)目業(yè)績(jī)的可支撐性與可持續(xù)性。

問題：按照披露的租賃到期時(shí)間看，項(xiàng)目租約大多都是1年，二三季度的到期量很大，未來業(yè)績(jī)是否會(huì)有波動(dòng)？

陳嘉：今年一季度東經(jīng)項(xiàng)目與泗涇項(xiàng)目出租率均超預(yù)期實(shí)現(xiàn)。從行業(yè)角度來看，一般而言一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季，泗涇與東經(jīng)兩個(gè)項(xiàng)目1季度的新簽租賃合同總量為858間，二三季度到期總量分別是1,016間及757間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看去化會(huì)是比較健康和正常的，同時(shí)旺季的新簽租約也會(huì)促進(jìn)新簽租金市場(chǎng)化的調(diào)整。

整體來看兩個(gè)項(xiàng)目租期結(jié)構(gòu)健康、企業(yè)租戶集中度分散，其中泗涇項(xiàng)目存量租賃合同中排名前五的企業(yè)租賃合同合計(jì)68間，占比5.55%；東經(jīng)項(xiàng)目存量租賃合同排名前五的企業(yè)租賃合同合計(jì)77間，占比6.18%。

綜上，我們對(duì)未來業(yè)績(jī)的可持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)還是比較有信心的。

專業(yè)運(yùn)營(yíng)賦能

提質(zhì)增效顯著

問題：市場(chǎng)化的保障房與配租類的保障房有何差異？華潤(rùn)有巢REIT的市場(chǎng)化租金調(diào)節(jié)機(jī)制體現(xiàn)出哪些特性？

陳嘉：首先，華潤(rùn)有巢擁有完善的運(yùn)營(yíng)管理體系作為支撐。我們通過營(yíng)銷、開籌、營(yíng)運(yùn)、安全、集采標(biāo)準(zhǔn)化，形成統(tǒng)一的對(duì)客標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和對(duì)內(nèi)精益化管理機(jī)制。

對(duì)客標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方面，在面向全體租客的“有巢APP”，可以實(shí)現(xiàn)房間的線上簽約、繳費(fèi)、換房、增值服務(wù)預(yù)約及退房，方便租戶的同時(shí)，也降低了一線門店運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)，面對(duì)企業(yè)客戶，我們搭建了“巢企薈”平臺(tái)，為企業(yè)租戶一站式解決員工的租住需求，截止2022年底已擁有超過300家簽約企業(yè)租戶。

對(duì)內(nèi)精益化管理方面，我們已經(jīng)建立面向門店員工的“巢學(xué)堂”專業(yè)化培訓(xùn)體系及專班督辦的“運(yùn)營(yíng)管理提升”專項(xiàng)行動(dòng)。

其次，華潤(rùn)有巢運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)基于市場(chǎng)行情的出租率、租金價(jià)格綜合最優(yōu)。

出租率方面，泗涇、東經(jīng)項(xiàng)目作為市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的保租房，區(qū)別于集中定向配租、租戶排隊(duì)選房的政府平臺(tái)運(yùn)營(yíng)模式，沒有等待集中配租產(chǎn)生的空置。項(xiàng)目每一間房均獨(dú)立出租，并通過有巢全平臺(tái)覆蓋的營(yíng)銷渠道，主動(dòng)尋找潛在租客。而且，有巢會(huì)在租約即將到期前，靈活設(shè)置租金優(yōu)惠活動(dòng)，這樣極大減少房間出房時(shí)間，避免集中租約到期，保持出租率穩(wěn)定，以此來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體營(yíng)業(yè)收入最大化。

租金價(jià)格方面，相較于政府配租模式的嚴(yán)格限價(jià)，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，一房一價(jià)，具備更高的租金增長(zhǎng)潛力和總收入最大化能力。

問題：一季報(bào)的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入較預(yù)測(cè)值的上漲幅度低于EBITDA的上漲幅度，是否意味著成本的節(jié)約在本季度更加重要，這樣未來業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)是否存在天花板？

陳嘉：EBITDA上漲高于收入增長(zhǎng)主要得益于在成本可控基礎(chǔ)上，收入增長(zhǎng)對(duì)EBITDA增長(zhǎng)的放大效應(yīng)。泗涇項(xiàng)目的出租率比預(yù)測(cè)的91%，上漲了近6個(gè)點(diǎn)，東經(jīng)項(xiàng)目比預(yù)測(cè)的90%，上漲了2.4個(gè)點(diǎn)，同時(shí)疊加新簽租金的上漲等因素促使?fàn)I業(yè)收入超預(yù)期大約7個(gè)點(diǎn)。而運(yùn)營(yíng)成本整體又略有節(jié)降，促使EBITDA整體超預(yù)期幅度更高。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)方面，開源和節(jié)流同樣重要。

首先看收入端，在滿足政府對(duì)保租房租金管控要求的前提下，項(xiàng)目能夠根據(jù)市場(chǎng)行情動(dòng)態(tài)調(diào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)最大化的量?jī)r(jià)平衡，租金收入仍有上升空間；另外，項(xiàng)目的配套商業(yè)、增值業(yè)務(wù)，也具備長(zhǎng)期、可持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間；

其次看成本端，在完成招商爬坡，進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)期后，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本將聚焦精細(xì)化管控，在不影響項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，把每一分錢都用在刀刃上。

提質(zhì)、增效是一個(gè)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。華潤(rùn)有巢全價(jià)值鏈的租賃住房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力，為項(xiàng)目在供應(yīng)鏈、營(yíng)銷渠道、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、EHS管理上的多重優(yōu)勢(shì)，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了空間。謝謝。

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足

未來擴(kuò)募可期

問題：華潤(rùn)有巢有何資產(chǎn)儲(chǔ)備？對(duì)于基金后期擴(kuò)募有什么安排？

陳嘉：華潤(rùn)有巢在整個(gè)租賃住房領(lǐng)域都處于領(lǐng)先地位。截至2023年3月末，有巢已累計(jì)進(jìn)駐全國(guó)15個(gè)城市，在營(yíng)項(xiàng)目33個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目23個(gè)，布局房源5.6萬間。管理規(guī)模位列央企第一，是市場(chǎng)上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量榜”、“2022年中國(guó)住房租賃行業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)排行榜”均位列第一。

目前華潤(rùn)有巢已經(jīng)按招募書披露，從持有的保租房項(xiàng)目中選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募；同時(shí)，華潤(rùn)有巢未來投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，目前已圈定了一批擴(kuò)募儲(chǔ)備。

問題：市場(chǎng)對(duì)于保租房REITs的整體定位是類債屬性比較強(qiáng)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT這類保租房REITs相比于信用債的投資優(yōu)勢(shì)是什么？

莫一帆：首先信用債本身是“無擔(dān)保債券”,沒有特定的資產(chǎn)作為擔(dān)保，主要依托發(fā)行機(jī)構(gòu)的信用，存在主體違約的風(fēng)險(xiǎn)。保租房REITs收益主要來源于優(yōu)質(zhì)的、成熟運(yùn)營(yíng)的租賃住房項(xiàng)目，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定。具備抗通脹屬性，租賃收益及現(xiàn)金流隨通脹抬高而增長(zhǎng)，帶來資產(chǎn)增值，而通脹抬高往往導(dǎo)致信用債的貶值。

其次保租房REITs兼顧“股”性和“債”性，就底層資產(chǎn)為租賃住房的項(xiàng)目，以華潤(rùn)有巢為代表的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)將給項(xiàng)目帶來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的不斷提升，與信用債相比REITs市值具有一定的成長(zhǎng)性。

再次信用債的投資門檻比較高，以機(jī)構(gòu)投資者為主；REITs的投資門檻比較低，個(gè)人投資者與機(jī)構(gòu)投資者均可參與，并且沒有金額的限制。

風(fēng)險(xiǎn)提示：公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險(xiǎn)品種，具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評(píng)級(jí)結(jié)果為準(zhǔn)。公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺(tái)風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)、利差風(fēng)險(xiǎn)、供需風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，詳見招募說明書等法律文件。基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識(shí)本基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，公司不就資料中的內(nèi)容對(duì)最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，公司不對(duì)任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國(guó)基金運(yùn)作時(shí)間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。

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