作為首只市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房REIT，華夏基金華潤有巢REIT的動向一直備受市場關(guān)注。近期基金一季報披露，這只產(chǎn)品的運(yùn)營業(yè)績也首次對外披露。季報顯示華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，一季度項(xiàng)目出租率、經(jīng)營業(yè)績、可供分配金額等多項(xiàng)運(yùn)營指標(biāo)超預(yù)期，一季度累計實(shí)現(xiàn)收入1926.4萬元，EBITDA1208.53萬元，基金可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預(yù)測數(shù)據(jù)完成度達(dá)133.07%，按天數(shù)做簡單年化，一季度分派率為5.34%。

4月21日，基金管理人華夏基金和原始權(quán)益人及項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)華潤有巢聯(lián)合舉行主題為“勇毅篤行，未來可期”的基金2023年一季度業(yè)績溝通會，有巢住房租賃(深圳)有限公司總經(jīng)理陳嘉、華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部聯(lián)席行政負(fù)責(zé)人莫一帆、華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖詳解介紹了基金業(yè)績情況并就投資人關(guān)切的問題進(jìn)行解答。以下為筆者整理的溝通會部分實(shí)錄內(nèi)容。

(相關(guān)資料圖)

底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)

未來業(yè)績可期

問題：基金底層資產(chǎn)的兩個項(xiàng)目未來在出租率和租金水平上有何具體的展望？

莫一帆：目前項(xiàng)目出租率相較招募書預(yù)測的90%及91%已分別提升了2.4%和6%，東經(jīng)項(xiàng)目的出租率后面可能繼續(xù)上升。整體看未來在無重大不利因素下，項(xiàng)目年度平均出租率預(yù)計將保持平穩(wěn)。租金增長方面，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，預(yù)計上海市未來租賃需求將進(jìn)一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上海22年及23年1季度平均租金分別增長9.5%、3.6%。未來高品質(zhì)與高性價比的保租房項(xiàng)目將長期受到市場青睞。

問題：華潤有巢的兩個項(xiàng)目距離上海市中心較遠(yuǎn)，業(yè)績是否能夠有支撐？

陳嘉：從城市產(chǎn)業(yè)的空間布局看，上海城市的發(fā)展并非是攤大餅的外擴(kuò)模式，而是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的多中心發(fā)展模式。盡管兩個項(xiàng)目距離上海的城市中心點(diǎn)有一定距離，但項(xiàng)目租客大多屬于地鐵沿線及項(xiàng)目周邊“產(chǎn)住一體”的就業(yè)人群。

首先，從項(xiàng)目區(qū)位角度看，泗涇項(xiàng)目接近地鐵9號線，租戶大多是以智能制造、汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的松江工業(yè)區(qū)，和以微電子、互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的漕河涇技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群，以及部分虹橋板塊的企業(yè)白領(lǐng)；東經(jīng)項(xiàng)目處于以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)的松江東部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，租客以經(jīng)開區(qū)企業(yè)的企業(yè)白領(lǐng)為主。

其次，從區(qū)域發(fā)展角度看，松江區(qū)位于長三角G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)域。隨著大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)落地，松江區(qū)將成為上?？萍紕?chuàng)新的產(chǎn)業(yè)龍頭聚集地，會源源不斷產(chǎn)生大量的人才租住需求，保證了項(xiàng)目未來客源的穩(wěn)定性。

最后，從一季報的運(yùn)營數(shù)據(jù)看，兩家項(xiàng)目公司合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1906.17萬元，EBITDA1,350.93萬元。泗涇項(xiàng)目的出租率為96.99%，期內(nèi)新簽租約343間；東經(jīng)項(xiàng)目的出租率為92.43%，期內(nèi)新簽租約515間。對比預(yù)測值均有較大幅度增長，也充分客觀證明了項(xiàng)目業(yè)績的可支撐性與可持續(xù)性。

問題：按照披露的租賃到期時間看，項(xiàng)目租約大多都是1年，二三季度的到期量很大，未來業(yè)績是否會有波動？

陳嘉：今年一季度東經(jīng)項(xiàng)目與泗涇項(xiàng)目出租率均超預(yù)期實(shí)現(xiàn)。從行業(yè)角度來看，一般而言一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季，泗涇與東經(jīng)兩個項(xiàng)目1季度的新簽租賃合同總量為858間，二三季度到期總量分別是1,016間及757間，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)上看去化會是比較健康和正常的，同時旺季的新簽租約也會促進(jìn)新簽租金市場化的調(diào)整。

整體來看兩個項(xiàng)目租期結(jié)構(gòu)健康、企業(yè)租戶集中度分散，其中泗涇項(xiàng)目存量租賃合同中排名前五的企業(yè)租賃合同合計68間，占比5.55%；東經(jīng)項(xiàng)目存量租賃合同排名前五的企業(yè)租賃合同合計77間，占比6.18%。

綜上，我們對未來業(yè)績的可持續(xù)穩(wěn)步增長還是比較有信心的。

專業(yè)運(yùn)營賦能

提質(zhì)增效顯著

問題：市場化的保障房與配租類的保障房有何差異？華潤有巢REIT的市場化租金調(diào)節(jié)機(jī)制體現(xiàn)出哪些特性？

陳嘉：首先，華潤有巢擁有完善的運(yùn)營管理體系作為支撐。我們通過營銷、開籌、營運(yùn)、安全、集采標(biāo)準(zhǔn)化，形成統(tǒng)一的對客標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)和對內(nèi)精益化管理機(jī)制。

對客標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方面，在面向全體租客的“有巢APP”，可以實(shí)現(xiàn)房間的線上簽約、繳費(fèi)、換房、增值服務(wù)預(yù)約及退房，方便租戶的同時，也降低了一線門店運(yùn)營成本。同時，面對企業(yè)客戶，我們搭建了“巢企薈”平臺，為企業(yè)租戶一站式解決員工的租住需求，截止2022年底已擁有超過300家簽約企業(yè)租戶。

對內(nèi)精益化管理方面，我們已經(jīng)建立面向門店員工的“巢學(xué)堂”專業(yè)化培訓(xùn)體系及專班督辦的“運(yùn)營管理提升”專項(xiàng)行動。

其次，華潤有巢運(yùn)營的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)基于市場行情的出租率、租金價格綜合最優(yōu)。

出租率方面，泗涇、東經(jīng)項(xiàng)目作為市場化經(jīng)營的保租房，區(qū)別于集中定向配租、租戶排隊選房的政府平臺運(yùn)營模式，沒有等待集中配租產(chǎn)生的空置。項(xiàng)目每一間房均獨(dú)立出租，并通過有巢全平臺覆蓋的營銷渠道，主動尋找潛在租客。而且，有巢會在租約即將到期前，靈活設(shè)置租金優(yōu)惠活動，這樣極大減少房間出房時間，避免集中租約到期，保持出租率穩(wěn)定，以此來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體營業(yè)收入最大化。

租金價格方面，相較于政府配租模式的嚴(yán)格限價，有巢在滿足保租房租金管控要求的前提下，能夠根據(jù)市場行情動態(tài)調(diào)價，一房一價，具備更高的租金增長潛力和總收入最大化能力。

問題：一季報的項(xiàng)目營業(yè)收入較預(yù)測值的上漲幅度低于EBITDA的上漲幅度，是否意味著成本的節(jié)約在本季度更加重要，這樣未來業(yè)績的增長是否存在天花板？

陳嘉：EBITDA上漲高于收入增長主要得益于在成本可控基礎(chǔ)上，收入增長對EBITDA增長的放大效應(yīng)。泗涇項(xiàng)目的出租率比預(yù)測的91%，上漲了近6個點(diǎn)，東經(jīng)項(xiàng)目比預(yù)測的90%，上漲了2.4個點(diǎn)，同時疊加新簽租金的上漲等因素促使?fàn)I業(yè)收入超預(yù)期大約7個點(diǎn)。而運(yùn)營成本整體又略有節(jié)降，促使EBITDA整體超預(yù)期幅度更高。

業(yè)績增長方面，開源和節(jié)流同樣重要。

首先看收入端，在滿足政府對保租房租金管控要求的前提下，項(xiàng)目能夠根據(jù)市場行情動態(tài)調(diào)價，實(shí)現(xiàn)業(yè)績最大化的量價平衡，租金收入仍有上升空間；另外，項(xiàng)目的配套商業(yè)、增值業(yè)務(wù)，也具備長期、可持續(xù)的業(yè)績增長空間；

其次看成本端，在完成招商爬坡，進(jìn)入成熟運(yùn)營期后，項(xiàng)目的運(yùn)營成本將聚焦精細(xì)化管控，在不影響項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，把每一分錢都用在刀刃上。

提質(zhì)、增效是一個市場化機(jī)構(gòu)競爭力的體現(xiàn)。華潤有巢全價值鏈的租賃住房資產(chǎn)經(jīng)營能力，為項(xiàng)目在供應(yīng)鏈、營銷渠道、標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營、EHS管理上的多重優(yōu)勢，為業(yè)績增長提供了空間。謝謝。

項(xiàng)目儲備充足

未來擴(kuò)募可期

問題：華潤有巢有何資產(chǎn)儲備？對于基金后期擴(kuò)募有什么安排？

陳嘉：華潤有巢在整個租賃住房領(lǐng)域都處于領(lǐng)先地位。截至2023年3月末，有巢已累計進(jìn)駐全國15個城市，在營項(xiàng)目33個，儲備項(xiàng)目23個，布局房源5.6萬間。管理規(guī)模位列央企第一，是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區(qū)布局的租賃企業(yè)。在中指研究院“2022年中國住房租賃行業(yè)經(jīng)營質(zhì)量榜”、“2022年中國住房租賃行業(yè)成長型企業(yè)排行榜”均位列第一。

目前華潤有巢已經(jīng)按招募書披露，從持有的保租房項(xiàng)目中選定了計劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待相關(guān)項(xiàng)目達(dá)穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后，將盡快啟動擴(kuò)募；同時，華潤有巢未來投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市的可擴(kuò)募資產(chǎn)，目前已圈定了一批擴(kuò)募儲備。

問題：市場對于保租房REITs的整體定位是類債屬性比較強(qiáng)，華夏基金華潤有巢REIT這類保租房REITs相比于信用債的投資優(yōu)勢是什么？

莫一帆：首先信用債本身是“無擔(dān)保債券”,沒有特定的資產(chǎn)作為擔(dān)保，主要依托發(fā)行機(jī)構(gòu)的信用，存在主體違約的風(fēng)險。保租房REITs收益主要來源于優(yōu)質(zhì)的、成熟運(yùn)營的租賃住房項(xiàng)目，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。具備抗通脹屬性，租賃收益及現(xiàn)金流隨通脹抬高而增長，帶來資產(chǎn)增值，而通脹抬高往往導(dǎo)致信用債的貶值。

其次保租房REITs兼顧“股”性和“債”性，就底層資產(chǎn)為租賃住房的項(xiàng)目，以華潤有巢為代表的市場化運(yùn)營機(jī)構(gòu)將給項(xiàng)目帶來經(jīng)營業(yè)績的不斷提升，與信用債相比REITs市值具有一定的成長性。

再次信用債的投資門檻比較高，以機(jī)構(gòu)投資者為主；REITs的投資門檻比較低，個人投資者與機(jī)構(gòu)投資者均可參與，并且沒有金額的限制。

風(fēng)險提示：公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，其預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險品種，具體風(fēng)險評級結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評級結(jié)果為準(zhǔn)。公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風(fēng)險。公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、收益率曲線風(fēng)險、利差風(fēng)險、供需風(fēng)險和購買力風(fēng)險。公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風(fēng)險。本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險，詳見招募說明書等法律文件。基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。投資者在投資基金之前，請仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識本基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險。本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)的最終操作建議，公司不就資料中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，公司不對任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國基金運(yùn)作時間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

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